房地产租赁经营行业2026年度信用风险展望.docxVIP

房地产租赁经营行业2026年度信用风险展望（2025年12月）

全国房地产租赁经营开发投资情况

全国房地产租赁经营开发投资情况

全国房地产租赁经营销售额情况

房地产租赁经营发债企业增长性指标变化情况

30.00%

20.00%

10.00%

0.00%

-10.00%

-20.00%

-30.00%

-40.00%

-50.00%

-60.00%

-70.00%

2020年2021年2022年2023年2024年2025年1-9月

营业总收入（左，亿元）利润总额（左，亿元）

营业总收入增长率（右）利润总额增长率（右）

房地产租赁经营发债企业杠杆水平指标变化情况

70.00%

60.00%

50.00%

40.00%

30.00%

20.00%

10.00%

0.00%

2020年2021年2022年2023年2024年2025年1-9月资产负债率全部债务资本化比率

1200.00

1000.00

800.00600.00400.00200.00

0.00

房地产租赁经营行业信用风险展望丨2026

联合资信认为,房地产租赁经营行业信用品质表现差,预计未来行业信用风险将保持稳定

摘要

n2025年前三季度，宏观经济平稳增长为房地产租赁经营行业复苏提供外部支撑，但消费预期谨慎使行业经营环境承压。政策层面，行业主要在市场规范和融资两个维度获得支持。

n2025年1－10月，房地产租赁经营行业投资端深度收缩、销售端初现企稳迹象，但市场信心尚未完全恢复，处于关键的调整阶段。

n我国房地产租赁经营行业竞争激烈，市场集中度较低，竞争格局全面转向“资产管理能力、物业运营能力”的多维复合竞争。

n2025年前三季度，房地产租赁经营行业发债企业营收与利润总额实现同比增长，但受宏观环境、消费需求及市场供需等因素影响，预计2026年收入增速将有所放缓，投资物业资产估值仍面临下降风险。行业杠杆水平变化不大，且企业投拓趋于审慎，预计2026年杠杆水平将基本保持稳定。

n2025年以来，房地产租赁经营行业信用状况稳健，2026年内到期规模不大，且大部分为央国企发行的债券，整体偿债风险可控。

n预计2026年零售物业市场将延续“需求温和复苏、表现持续分化”的格局，整体运营压力较2025年边际缓解，但难以实现全面反弹。办公楼租金水平预计延续下行，空置率预计维持高位。房地产租赁经营行业的竞争格局将加速演进，呈现“高度分化、多维竞争”的鲜明特征。

信用风险展望1

一、行业基本面

1宏观环境

2025年前三季度，宏观经济的平稳增长为房地产租赁经营行业的复苏奠定了外部基础，但当前消费预期仍趋谨慎，行业经营环境依然承压。

房地产行业作为国民经济的重要支柱，不仅可直接推动经济增长，还具有很强的关联效应，呈现出显著的周期性特征。房地产租赁经营行业作为房地产的细分行业，主要受到国民经济整体发展速度、人口、城市化水平及社会消费能力等因素的影响，与宏观经济周期保持很强的正相关性，具有很强的周期性。

图表1?2025年1－9月全国及一线城市宏观经济概况

区域

地区生产总值（万亿元）

地区生产总值增速

社会消费品零售总额增速

最新人口统计（万人）

全国

101.50

5.2%（+0.4%）

4.5%（+1.2%）

140828

北京

3.85

5.6%（+0.5%）

-5.1%（-3.5%）

2183

上海

4.07

5.5%（+0.8%）

4.3%（+7.7%）

2480

广州

2.33

4.1%（+2.1%）

4.1%（+4.0%）

1898

深圳

2.79

5.5%（+0.1%）

3.6%（+2.9%）

1799

注：最新人口统计为2024年底数据，城市人口统计口径为常住人口；括号内数据表示增速较上年同期变化数据来源：国家统计局及各地方统计局，联合资信整理

2025年前三季度，经济在政策发力与新质生产力推动下总体平稳，但面临内需走弱、外部环境复杂严峻的挑战。消费市场总体保持稳定增长态势，服务消费需求持续释放，商品销售平稳增长，消费品以旧换新等提振消费政策持续显效发力。四大一线城市中，广州市处于新旧动能转换的关键期，对于地区生产总值增速造成一定影响但增速已开始回升；北京市社会消费品零售总额增速仍为负数，主要受燃油车市场需求不足和企业经营模式变化影响；上海市经济和消费复苏态势较为显著。整体来看，宏观环境平稳增长为房地产租赁经营行业的企稳复苏