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2026年房地产估价师考试和面试要点解析

一、单选题（共10题，每题1分）

1.某城市2025年住宅地价平均容积率为3.0，2026年预计容积率将调整为2.5，根据当地地价评估政策，容积率的变动对地价的影响系数为0.15，若某宗土地2025年地价为800万元，则2026年预计地价为多少万元？

A.680

B.720

C.780

D.840

2.某商业综合楼总建筑面积为20000平方米，其中商业面积为15000平方米，办公面积为5000平方米，商业部分与办公部分的公摊系数分别为0.08和0.05，则该综合楼的土地面积应按多少平方米估算？

A.12500

B.15000

C.18750

D.20000

3.某宗工业用地出让年限为50年，已使用10年，剩余使用年限为40年，根据当地土地估价政策，土地还原率为6%，则该宗土地的剩余使用年限地价应按多少年计算？

A.10

B.20

C.30

D.40

4.某住宅小区绿化率为30%，根据当地规划要求，绿地面积应按建筑面积的多少比例计算？

A.25%

B.30%

C.35%

D.40%

5.某写字楼已建成5年，预计剩余使用年限为50年，根据当地市场调查，同类写字楼的重置成本为8000元/平方米，折旧率按年1%，则该写字楼的现值为多少元/平方米？

A.6400

B.7200

C.7600

D.8000

6.某商业店铺租赁合同期限为5年，年租金为100万元，租金增长率为每年3%，折现率为8%，则该店铺的现值为多少万元？

A.400

B.450

C.500

D.550

7.某宗土地位于某城市核心区，该区域2025年地价指数为120，2026年预计地价指数将上升至130，则2026年该宗土地的地价预计将上升多少？

A.8%

B.10%

C.12%

D.14%

8.某住宅小区物业费为2元/平方米·月，物业服务费包含公共部分经营收入分成，若该小区公共部分经营收入为100万元/年，则物业费应按多少元/平方米·月调整？

A.1.5

B.1.8

C.2.0

D.2.2

9.某宗土地位于某城市郊区，该区域2025年住宅地价平均价格为8000元/平方米，2026年预计地价将上升至9000元/平方米，则2026年该宗土地的地价预计将上升多少？

A.10%

B.12.5%

C.15%

D.17.5%

10.某商业综合体包含零售、餐饮、办公等多种业态，根据当地市场调查，零售业态的占比为60%，餐饮业态的占比为30%，办公业态的占比为10%，则该综合体的土地出让金应按哪种业态的比例计算？

A.零售

B.餐饮

C.办公

D.综合平均

二、多选题（共5题，每题2分）

1.影响房地产估价的因素有哪些？

A.宏观经济政策

B.区域规划调整

C.市场供需关系

D.土地使用权性质

E.房屋建筑质量

2.某宗土地估价时，应考虑哪些成本？

A.土地取得成本

B.开发成本

C.建设成本

D.销售成本

E.税费

3.商业地产估价时，应考虑哪些因素？

A.商业辐射范围

B.人流量

C.周边业态配比

D.租金水平

E.运营成本

4.住宅地产估价时，应考虑哪些因素？

A.户型结构

B.绿化率

C.交通便利性

D.物业管理

E.周边配套设施

5.工业地产估价时，应考虑哪些因素？

A.土地面积

B.容积率

C.厂区布局

D.交通运输条件

E.环境承载力

三、判断题（共10题，每题1分）

1.某宗土地出让年限为70年，已使用10年，剩余使用年限地价应按剩余60年计算。（√）

2.商业地产估价时，租金水平越高，地产价值越高。（×）

3.住宅小区绿化率越高，地产价值越高。（√）

4.工业用地估价时，容积率越高，地产价值越高。（×）

5.某商业店铺租赁合同期限为10年，年租金为100万元，租金增长率为每年5%，折现率为10%，则该店铺的现值为1000万元。（×）

6.某宗土地位于某城市核心区，该区域2025年地价指数为120，2026年预计地价指数将上升至130，则2026年该宗土地的地价预计将上升8.33%。（√）

7.某住宅小区物业费为2元/平方米·月，物业服务费包含公共部分经营收入分成，若该小区公共部分经营收入为100万元/年，则物业费应按2元/平方米·月调整。（√）

8.某商业综合体包含零售、餐饮、办公等多种业态，根据当地市场调查，零售业态的占比为60%，餐饮业态的占比为30%，办公业态的占比为10%，则该综合体的土地出让金应按零售业态的比例计算。（√）

9.某宗土地位于某城市郊区，该区域2025年住宅地价平均价格为8000元/