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规范房屋租赁合同风险防控建议

房屋租赁是日常生活与经营活动中常见的民事行为，一份规范的租赁合同不仅是双方权利义务的基石，更是预防和化解潜在纠纷的关键。然而，实践中因合同条款不完善、约定不明或操作不规范引发的争议屡见不鲜。本文旨在从合同签订前的审慎核查、合同条款的精细化设定，到合同履行中的动态管理，系统性地提出风险防控建议，以期为租赁双方提供具有实操性的指引，最大限度维护自身合法权益。

一、签约前的审慎核查：筑牢风险第一道防线

合同签订前的充分准备与核查，是规避潜在风险的基础性工作，切不可掉以轻心。

（一）主体资格与房屋权属的双重核验

对于出租人而言，务必核实其是否为房屋的合法权利人，或已获得合法授权的代理人。应要求出租人出示房屋权属证明原件，并留存复印件。若房屋存在共有人，需确认共有人是否同意出租；若为转租，则需审查原租赁合同中是否允许转租，以及转租期限是否在原租赁期限之内，并要求提供原出租人同意转租的书面文件。对于承租人，则需核实其身份信息，若是企业或其他组织，还应审查其工商登记信息或相关登记证明，确保签约主体真实、有效。

（二）房屋基本状况的实地考察与确认

承租人应亲自实地查看房屋，确认房屋的实际状况与出租人描述是否一致，包括房屋结构、户型、面积、朝向、装修程度、设施设备（如家电、家具）的数量及完好状态等。对于房屋的用途，需明确是否符合自身需求，同时核实该房屋的规划用途与租赁用途是否相符，避免因违反规划用途导致合同无效或无法实现租赁目的。特别注意房屋是否存在安全隐患，如漏水、电路老化、消防设施是否合格等。

二、合同条款的精细化设定：明晰权责，不留模糊地带

合同条款是租赁关系的核心体现，其内容的完备性与明确性直接关系到风险的控制。

（一）租赁核心要素的明确约定

租赁期限应精确到起止日期，避免使用“长期”、“短期”等模糊表述。对于租金，需明确具体金额、支付方式（如银行转账应注明账户信息）、支付周期（月付、季付、年付等）及支付日期。押金（履约保证金）的金额、支付与退还条件及期限也应清晰约定，尤其要明确在何种情况下押金可部分或全部扣除。

（二）房屋的交付与返还标准

合同中应约定房屋交付时的状态，建议以《房屋交接确认书》或清单的形式，详细列明房屋内设施设备的品名、数量、状况，并由双方签字确认，拍照或录像留存佐证更佳。租赁期满或合同解除后，房屋返还的条件、返还时间、返还时的状态要求（如是否需要恢复原状、自然损耗的界定）也应事先明确，以避免返还时发生扯皮。

（三）房屋修缮与使用责任的划分

明确租赁期内房屋及其附属设施的维修责任归属。通常情况下，因房屋自身质量问题或自然损耗产生的维修义务由出租人承担，但应约定承租人及时通知的义务及通知方式。因承租人使用不当或过错造成房屋损坏的，则应由承租人负责维修或赔偿。同时，应禁止承租人未经出租人书面同意擅自对房屋进行改建、扩建或改变结构。

（四）转租、转让与续租的特别约定

若允许转租，需明确转租的条件、程序及转租合同的主要条款限制，出租人有权要求承租人提供次承租人信息并对转租行为进行必要监督。租赁权的转让及续租事宜，也应在合同中提前约定，特别是续租时的租金调整机制和通知期限。

（五）违约责任的细化与可操作性

违约责任条款是保障合同履行的重要手段。应针对不同违约情形（如出租人逾期交房、擅自涨租、承租人逾期支付租金、擅自转租、损坏房屋等）约定明确的违约责任承担方式，如支付违约金（违约金的计算方式应具体，避免过高或过低）、赔偿损失、解除合同等。违约金的设定应以弥补实际损失为主要原则，并注意其合理性。

（六）合同的变更、解除与终止条件

除法定解除情形外，可根据实际情况约定双方协商一致解除、因不可抗力导致合同目的不能实现而解除等情形。同时，应明确合同解除或终止后双方的权利义务清算方式。

三、合同履行中的动态管理：规范操作，留存证据

合同的签订并非一劳永逸，履行过程中的规范操作和证据意识同样至关重要。

（一）租金支付与凭证保管

承租人应严格按照合同约定的方式和期限支付租金，并务必保留好所有支付凭证，如银行转账回执、收款收据等，注明款项性质（租金、押金、水电费等）。出租人出具的收据应加盖公章或由授权代表签字。

（二）房屋状况的定期检视与沟通

出租人有权在合理时间内，提前通知承租人后对房屋使用情况进行检视，承租人应予以配合。双方在租赁期间就房屋维修、使用等问题的沟通，建议采用书面形式（如邮件、短信、微信等可追溯的方式），并及时对沟通结果进行确认。

（三）租赁相关费用的厘清与结算

除租金外，房屋租赁过程中可能产生的水电费、燃气费、物业管理费、网络费、电视收视费等，应由哪一方承担，如何结算，均应在合同中明确，并在房屋交接及返还时进行抄表核对与结算。

（四）证据意识的强化

在整个租赁关系存续期间，双方都应注意保存与合同相关