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车位归属纠纷及案例

引言

随着城市机动车保有量的快速增长，车位作为稀缺资源的价值日益凸显。在住宅小区中，围绕车位归属产生的矛盾逐渐成为业主、开发商、物业公司之间的主要纠纷类型之一。从法律层面看，车位归属涉及物权认定、合同效力、公共利益平衡等多重问题；从实践层面看，纠纷往往因规划不透明、信息不对称、法律认知差异等因素引发，轻则影响邻里关系，重则导致长期诉讼，甚至引发群体性事件。本文将围绕车位归属的法律分类、常见纠纷类型、典型案例及解决路径展开分析，以期为相关主体提供参考。

一、车位的法律分类与权属基础

要理清车位归属纠纷，首先需明确不同类型车位的法律属性。根据我国现行法律规定及实践中的常见形态，车位可分为三大类，每类车位的权属规则存在显著差异。

（一）规划内车位：产权可独立登记的“专有部分”

规划内车位是指在建设工程规划许可证中明确标注的车位，通常位于地下或地面，与小区主体建筑同步设计、施工。根据《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这意味着，规划内车位若符合“专有部分”的构成要件（具有构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体），开发商可通过合法程序取得其所有权，并通过合同约定与业主进行交易。

例如，某小区地下二层标注为“机动车位”的区域，在规划审批时已明确为独立空间，开发商在销售时将其作为“可办产权证”的车位出售，此类车位的权属通过合同约定转移给业主，法律关系相对清晰。

（二）人防车位：使用权受限的“特殊空间”

人防车位是指结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室车位，其建设依据是《人民防空法》关于“城市新建民用建筑应修建战时可用于防空的地下室”的规定。根据法律规定，人防工程的所有权归国家所有，但开发商可通过投资建设取得使用权和收益权（《人民防空法》第五条）。因此，人防车位的权属存在“所有权归国家、使用权归建设单位”的特殊属性。

实践中，开发商常以“长期租赁”“使用权转让”等名义将人防车位交付业主使用，但根据《民法典》第七百零五条“租赁期限不得超过二十年”的规定，超过二十年的部分无效。若业主误以为购买的是“产权车位”，后续可能因无法办理产权证引发纠纷。

（三）公共区域车位：业主共有的“配套设施”

公共区域车位是指占用小区公共道路、绿地或其他共有场地改建的车位。根据《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条第二款规定，建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

此类车位的权属归全体业主，开发商或物业公司无权单独处分。例如，某小区将原本规划为绿地的区域划设车位并对外出租，收益若未纳入公共维修资金或由业主共同决定使用，即可能侵犯业主共有权。

二、车位归属的常见纠纷类型

基于上述法律分类，实践中车位归属纠纷主要围绕“权属认定不清”“处分行为越权”“收益分配争议”三大核心问题展开，具体可分为以下四类。

（一）开发商出售人防车位引发的“产权欺诈”纠纷

部分开发商为快速回笼资金，在销售时未明确告知车位性质，将人防车位以“产权车位”名义出售，承诺“可办产权证”或“永久使用”。业主收房后发现无法办理产权登记，或被人防部门要求恢复人防功能，从而起诉要求解除合同、返还购房款。

例如，某业主购买小区地下车位时，开发商宣传“独立产权、可贷款”，但签订合同时仅出具《车位使用权转让协议》。后业主咨询不动产登记中心得知该车位属人防工程，无法办理产权，遂以“欺诈”为由起诉。法院审理认为，开发商未如实告知车位性质，导致业主对合同目的产生重大误解，判决解除协议并返还购车位款。

（二）公共区域车位“擅自处分”引发的业主共有权纠纷

物业公司或开发商未经业主大会同意，将公共区域车位对外出租、出售，或收取停车费后未将收益用于业主共同事务，易引发业主集体诉讼。

以某老旧小区为例，物业公司将小区道路两侧划设的50个车位出租给非业主使用，每月收取租金但未公示收支明细。业主委员会认为，公共区域车位属全体业主共有，物业公司无权擅自出租，且收益应归业主所有。法院经审理认定，物业公司的行为侵犯了业主的共有权，判决其返还已收取的租金，并将后续收益纳入公共维修资金。

（三）规划内车位“附赠/捆绑销售”的合同效力纠纷

开发商为促进房屋销售，常将车位与房屋“捆绑销售”（如“买住宅送车位”“购房需同时购车位”），或在合同中约定“车位随房屋一并转让”。若后续因车位无法交付、产权瑕疵等问题，业主可能以“显失公平”“强制交易”为由主张合同无效。

例如，某开发商推出“购房送车位”活动，业主收房后发现赠送的车位位于人防区域，无法办理产权。业主认为