房地产估价案例与分析真题及答案.docxVIP

一、问答题（共3题,每小题１０分。请将答案写在答题纸相应的题号下)

(一)甲房地产估价机构（如下简称甲机构)于8月出具了一份房地产抵押估价报告,银行据此发放了抵押贷款。１月,因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当初的评估价值低诸多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构8月出具的估价报告进行复核估价。

请问:１.复核估价时应如何拟定估价时点、估价对象情况及房地产市场情况？

2.复核估价的估价目标和价值定义应如何表述?

（二)甲公司为购置某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价成果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后,甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款,委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价成果为900０万元。

请问：若上述两个估价成果均是合理的，产生两者差异的因素有哪些?

(三）某都市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅社区南侧。该社区已建成使用３年，共有15幢多层住宅楼,总建筑面积为1400０㎡。建设环城公路需占用该社区5０0㎡绿地,并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。政府拟按规定进行关于赔偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。

请问：理论上政府赔偿和赔偿的内容应包含哪些方面?

二、单项选择题（共３大题，1０小题,每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意,请将这个答案相应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

(一）

某商品住宅开发项目,征收土地面积5000㎡,其中建设用地面积4５00㎡，代征地面积500㎡,规划建筑面积为15000㎡。甲房地产开发公司(如下简称甲公司)于１0月18曰以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税,取得了国有土地使用证。至10月１８曰,该项目已投入７0%的建设资金，完成了主体结构,预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于10月18曰的抵押价值。经调查,现在该区域同类商品住宅的平均售价为６65０元／㎡，且按每个月1%递增;平均投资利润率为8%,贷款年利率为7.47％，折现率为10%.

1.以下关于在建工程抵押的表述中，对的的是(???）。

A．在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的３５%时才可以设定抵押

C．在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置

Ｄ.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权

2.若采取成本法和假设开发法中的老式方法对该在建工程进行估价，以下关于投资利润率选取的表述中，对的的是(???)。

(二)

甲公司拥有一宗面积为80００0㎡的工业用地,地上建有面积为５0０0０㎡的厂房及10０00㎡的自用办公楼。新一轮都市规划已将该区域调整为都市住宅区。

5.甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应(???)。

C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值

Ｄ.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合

6.受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时,对的的思绪是（???)。

A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采取成本法评估，办公楼参考周边写字楼的售价等进行评估

B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值

C．地价按照工业用地评估,厂房和办公楼按照重置价格采取成本法评估

Ｄ.依照都市规划的规定，按照最高最正确使用原则，地价按照住宅用地评估,厂房和办公楼按照重置价格采取成本法评估

7.假如政府征收该宗房地产,则依法应予以甲公司的拆迁赔偿为(???）。

（三）

甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产,建成于,现状用于商业，于作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其余法定优先受偿款。

8．以下关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是(???）。

A.估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让

B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业,遵照最高最正确使用原则，设定估价对象用途为商业

C.该地区房地产市场情况保持稳定，未发生重大变化或实质性变化

D.此次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题

9.对该宗工业房地产进行区位因素分析时，通常不重点分析的因素是(???)。

1０.该宗房地产的再次抵押价值为(???)。

三、以下房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明