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2025年土地估价师实务模拟卷（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、某市住宅用地估价案例

假设你受委托对该市某宗住宅用地进行估价。该宗土地位于市中心区域，具体位置信息、权利状况、周边环境、市场状况等资料如下：

1.获取估价任务：委托方为拟通过“招拍挂”方式取得该地块开发权的房地产开发商，希望获得该地块在满足相关规划要求下的市场价值参考。

2.明确估价目的、依据、原则、日期和币种：估价目的为出让价值评估；估价依据主要包括《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关地方规定，国家及地方关于房地产估价管理的法规政策，土地出让文件要求，委托方提供的资料等；估价原则包括合法原则、价值时点原则、最高最佳使用原则、替代原则等；估价日期为2025年10月1日；估价币种为人民币（元）。

3.收集资料：委托方提供了土地权利证明、土地现状图、规划用途为住宅（容积率≥3.0，建筑密度≤25%，绿地率≥40%）、附近类似地块出让和成交信息、区域基础设施配套情况等。你还进一步收集了该区域最新发布的住宅用地基准地价及更新调整公告，了解到该区域人口增长稳定，交通网络日益完善，但教育、医疗配套有待提升。

4.确定估价方法：根据土地用途、获取的资料以及市场状况，初步选定市场法、收益法作为主要估价方法，并考虑采用成本法进行对比分析。

5.实地查勘：现场查勘确认土地现状为空地，四至范围清晰，周边环境与委托方提供资料基本一致，交通便利性良好。

6.选用估价方法并测算地价：

*市场法：选取了三个近期出让的类似住宅用地案例，通过交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，分别得到比准价格。经综合分析，确定市场法评估结果。

*收益法：预测未来Years年内该宗土地开发建设后的房地产租赁收入（包括租金收入、物业费收入等），估算了房屋的空置率、运营费用，采用安全利率加风险调整值确定折现率，计算得出收益法评估结果。

*成本法：收集了土地取得成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费用、销售费用、投资利息、土地增值收益等成本项目，采用适当的计息期和利率计算得出成本法评估结果。

7.地价确定：对三种方法的评估结果进行比较分析，考虑各自的特点、数据来源的可靠性及当地市场接受度，最终确定一个综合地价结果。

8.撰写估价报告：按照《土地估价报告规范格式》的要求，撰写了完整的估价报告。

请根据以上资料，完成以下问题：

1.简述在本次估价中，“合法原则”具体是如何体现的？如果该地块存在权利限制（如抵押权），对估价结果有何影响？

2.市场法中选择可比案例时，应重点考虑哪些因素？请分别说明交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正的主要内容和修正思路。

3.收益法中，预测未来Years年的租赁收入时，通常需要考虑哪些因素？如何确定房屋的空置率？简述折现率的构成。

4.成本法估算土地价值时，通常包含哪些主要成本项目？在确定土地增值收益时，应考虑哪些因素？

5.假设通过市场法测算得出的地价为800万元/亩，通过收益法测算得出的地价为750万元/亩，通过成本法测算得出的地价为900万元/亩。结合估价原则和当地市场状况，请阐述如何确定最终的评估价值，并简要说明理由。

6.在撰写估价报告中，关于“实地查勘”部分，应包含哪些主要内容？请列举几项。

二、某工业用地评估问题

某企业持有位于某市工业区的一宗工业用地，土地面积为10亩，现有厂房一座，建成于1998年，结构二级，剩余使用年限为30年。该企业拟通过转让方式将土地和厂房一同处置，需进行价值评估。相关资料如下：

*该宗土地的原始获取成本为600万元，支付了相关税费。

*厂房原值为2000万元，最近两年未进行大的改造维修。

*该工业区近期引进了多家高科技企业，产业升级趋势明显，区域配套不断完善。

*市场上有同类地块的转让案例，但多为“毛地”转让。

*该宗地块的规划用途仍为工业，容积率为1.5。

请回答以下问题：

1.若采用成本法评估该宗土地价值，其主要计算思路是什么？请列出计算公式中涉及的主要参数及其估算依据。在估算重置成本时，应考虑哪些因素？

2.在评估中，如果采用市场法，直接选取类似“毛地”转让案例进行比较修正是否合适？为什么？如果采用，应该如何进行修正才能更准确地反映该宗“熟地”+“厂房”组合体的价值？

3.厂房的存在对该宗土地的价值可能产生什么影响？在评估中应如何考虑这种影响？

4.工业用地的评估通常需要考虑哪些特殊的区域因素和个别因素？请各列举两至三项。

5.假设通过成本法评估出的土地重置成本为1500万元，建筑物成新率