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2025年土地估价师考试《土地估价实务》试题及解析

姓名：__________考号：__________

一、单选题(共10题)

1.某宗土地用途为住宅用地，根据《城镇土地估价规程》，该土地的估价方法中应优先考虑哪种方法？()

A.市场比较法

B.成本法

C.收益法

D.比较法

2.下列哪项不是影响土地价格的主要因素？()

A.土地位置

B.土地用途

C.土地面积

D.土地政策

3.某宗土地估价时，其最佳用途为商业用途，但在估价时采用住宅用途进行估价，这种估价方法称为？()

A.交易比较法

B.市场比较法

C.价值还原法

D.类比法

4.在进行土地估价时，下列哪项不属于收益法中的成本确定？()

A.建筑成本

B.设备成本

C.土地成本

D.利息

5.根据《城镇土地估价规程》，土地估价师在进行现场勘查时，应重点关注哪些内容？()

A.土地面积、形状、位置

B.土地用途、权属、规划条件

C.周边环境、基础设施、交通状况

D.以上都是

6.下列哪项不是影响土地市场比较法中比较实例选取的因素？()

A.交易时间

B.交易价格

C.交易环境

D.交易主体

7.某宗土地的估价面积为10000平方米，实际面积为8000平方米，下列哪项不是影响估价结果的因素？()

A.土地面积误差

B.土地形状误差

C.土地位置误差

D.土地用途误差

8.在进行土地估价时，下列哪项不是土地收益的构成部分？()

A.租金收入

B.利息收入

C.资产增值收入

D.土地使用权出让金

9.某宗土地估价时，其土地增值收益为500万元，土地成本为300万元，下列哪项不是影响土地增值收益的因素？()

A.土地位置

B.土地用途

C.土地政策

D.土地开发成本

二、多选题(共5题)

10.在进行土地估价时，以下哪些因素属于市场比较法中选取比较实例时应考虑的因素？()

A.土地位置

B.土地用途

C.土地权属

D.交易时间

E.周边环境

11.土地估价的收益法中，计算土地收益时，以下哪些内容是必须考虑的？()

A.租金收入

B.利息收入

C.折旧费用

D.维修费用

E.税费

12.根据《城镇土地估价规程》，以下哪些内容是影响土地估价结果的因素？()

A.土地面积

B.土地形状

C.土地用途

D.土地权属

E.周边基础设施

13.在进行土地估价时，以下哪些情况可能导致土地价值下降？()

A.土地用途变更限制

B.周边环境恶化

C.土地面积减少

D.土地权属纠纷

E.土地形状不规则

14.根据《城镇土地估价规程》，以下哪些是土地估价师在进行现场勘查时应记录的内容？()

A.土地面积

B.土地用途

C.土地权属

D.周边环境

E.土地开发程度

三、填空题(共5题)

15.根据《城镇土地估价规程》，土地估价师在进行现场勘查时，应重点观察土地的______、______、______等特征。

16.土地估价的______方法是以土地的预期收益为基础，计算土地的现值。

17.在市场比较法中，______是选取比较实例时必须考虑的基本条件。

18.根据《城镇土地估价规程》，土地估价的______方法是通过分析土地的历史价格变化趋势，预测未来价格。

19.在土地估价中，______是指土地在正常市场条件下，能够在一定时期内为所有者或使用者带来经济利益的能力。

四、判断题(共5题)

20.土地估价的成本法仅适用于新开发土地的估价。()

A.正确B.错误

21.市场比较法中，选取的比较实例必须与被估价土地完全相同。()

A.正确B.错误

22.土地估价的收益法中，租金收入是唯一需要考虑的收入来源。()

A.正确B.错误

23.土地估价的比较法是指通过比较不同土地的价格来确定被估价土地的价格。()

A.正确B.错误

24.土地估价的成本法中，土地的重置成本是指土地购置成本。()

A.正确B.错误

五、简单题(共5题)

25.简述市场比较法在土地估价中的应用步骤。

26.解释土地估价中的收益还原率的概念及其影响因素。

27.比较成本法和收益法在土地估价中的优缺点。

28.如何进行土地估价的现场勘查？

29.在土地估价中，如何处理比较实例的异常值？

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