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从制度困境到价值重构：论承租人优先购买权的废除

一、引言

1.1研究背景与问题提出

在社会经济持续发展的大背景下，租赁市场经历了深刻的变革并取得了显著的发展。城市化进程的加速使得人口流动愈发频繁，大量人口涌入城市，住房租赁需求不断攀升。据相关数据显示，近年来我国房屋租赁市场规模持续扩大，越来越多的人选择通过租房来满足居住需求。与此同时，商业租赁领域也呈现出蓬勃发展的态势，各种商铺、写字楼等商业用房的租赁活动日益活跃，为经济发展注入了新的活力。在租赁市场繁荣发展的背后，承租人优先购买权这一法律制度逐渐凸显出其复杂性和争议性。

承租人优先购买权，是指在租赁合同存续期间，当出租人准备出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下享有优先于其他购买人购买该房屋的权利。这一制度的初衷是为了保护承租人的利益，维护租赁关系的稳定性，减少因房屋所有权变动给承租人带来的不便。在实际操作中，这一制度却引发了诸多问题。在“[具体案例名称1]”中，出租人未按照规定的合理期限通知承租人，擅自将房屋出售给第三人，导致承租人的优先购买权受到侵害。承租人虽然后知后觉，但此时房屋产权已发生变更，其维权之路异常艰难。在“[具体案例名称2]”中，对于“同等条件”的认定产生了争议。承租人认为自己满足与第三人相同的购买条件，但出租人却以其他理由拒绝其行使优先购买权，双方为此对簿公堂。这些案例表明，在实践中，承租人优先购买权的行使面临着诸多困境，包括通知义务的履行不规范、“同等条件”的界定模糊以及权利救济途径的不完善等。

随着社会经济的进一步发展，租赁市场的形式和需求也在不断变化。新型租赁模式如长租公寓、共享办公空间等不断涌现，租赁关系变得更加复杂多样。在这种情况下，传统的承租人优先购买权制度是否仍然能够适应新的市场环境，是否需要进行调整或废除，成为了法学界和实务界共同关注的焦点问题。因此，对承租人优先购买权的存废进行深入探讨具有重要的现实意义。

1.2研究目的与意义

本研究旨在深入剖析承租人优先购买权废除的合理性，并为相关法律制度的完善提供坚实的理论支持。通过对该制度在实践中存在的问题进行全面梳理和深入分析，从多个角度论证废除这一权利的必要性和可行性，为立法者和司法者在处理相关问题时提供有益的参考。

在理论层面，承租人优先购买权的存废问题涉及到民法中的诸多基本原则和理论，如合同自由原则、所有权绝对原则以及公平正义原则等。对这一问题的研究有助于深化对这些基本原则和理论的理解，促进民法理论体系的进一步完善。在实践中，明确承租人优先购买权的存废对于解决现实中的租赁纠纷具有重要的指导意义。当前，由于该制度存在的缺陷，导致在司法实践中出现了大量的争议和不确定性，不同法院的判决结果也不尽相同，严重影响了司法的权威性和公正性。通过本研究，若能明确废除该权利，将有助于减少此类纠纷的发生，提高司法效率，使司法资源得到更合理的配置。

从社会经济发展的角度来看，合理的法律制度能够促进市场的健康有序发展。若承租人优先购买权制度已经无法适应现代租赁市场的需求，甚至对市场交易造成阻碍，那么对其进行废除或改革将有利于激发市场活力，促进资源的优化配置，推动社会经济的持续发展。

1.3研究方法与创新点

本文主要采用了文献研究法、案例分析法和比较研究法。通过广泛收集和深入研读国内外关于承租人优先购买权的相关文献资料，全面了解该领域的研究现状和发展趋势，为本文的研究提供了坚实的理论基础。借助具体的案例，如前文提及的“[具体案例名称1]”和“[具体案例名称2]”等，对承租人优先购买权在实践中出现的问题进行了深入剖析，从实际案例中总结经验教训，增强了研究的针对性和实用性。通过对不同国家和地区在租赁相关法律制度方面的比较分析，借鉴其先进的经验和做法，为我国承租人优先购买权制度的改革提供参考。

本文的创新之处在于从多个维度对承租人优先购买权的废除进行了分析。不仅从法律制度本身的逻辑和原则出发，探讨了其与现代民法理念的冲突，还结合实际案例，深入分析了该制度在实践中面临的困境和问题。本文还从社会经济发展的角度出发，探讨了废除该权利对租赁市场和社会经济的影响，并提出了相应的替代方案和完善措施，为解决这一问题提供了更为全面和新颖的思路。

二、承租人优先购买权的理论基础与历史演进

2.1承租人优先购买权的基本理论

2.1.1概念界定

承租人优先购买权，是指在房屋租赁合同存续期间，当出租人决定出卖租赁房屋时，承租人依照法律规定，在同等条件下享有优先于其他购买人购买该房屋的权利。这一权利的构成要件较为严格，首先，租赁合同必须合法有效。只有合法有效的租赁合同存在，承租人才有可能享有优先购买权。例如，若租赁合同因违反法律法规的强制性规定而被认定为无效，那么承租人的优先购买权也就失去了存在的基础。其次，出