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2025年土地估价师实务模拟测试卷（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（下列选项中，只有一项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题1分，共40分）

1.根据最高最佳使用原则，土地估价时，应选取能够产生最大价值或效用的一项为土地的用途。

2.土地估价的基本程序中，实地查勘的主要目的是核实估价对象状况和收集现场信息。

3.在土地估价中，预期收益原则主要适用于评估商业、旅游、娱乐等收益型房地产的土地价值。

4.我国《土地管理法》规定，国有土地和集体土地的使用权可以依法进行转让、出租、抵押。

5.采用市场法估价时，选取的可比实例的交易类型应与估价对象的土地用途、权利类型等基本一致。

6.可比实例的交易价格需要根据交易情况等因素进行修正，以消除其与估价对象之间的差异。

7.市场法中的区域因素修正主要是对影响区域范围内土地价值的共同因素进行的修正。

8.土地还原利率是衡量土地投资收益的重要参数，通常由安全利率、风险利率和通货膨胀率构成。

9.收益法估价中，对于没有实际收益的房地产，如学校、公园等，通常采用假设的收益进行估价。

10.成本法估价主要适用于新开发建设的土地或难以找到交易案例的土地评估。

11.成本法中，土地取得成本通常包括土地出让金或地租。

12.开发成本是指项目开发过程中所投入的建安工程费、基础设施建设费等。

13.剩余法估价的关键是预测项目开发完成后的土地价值或售价。

14.假设开发法与剩余法的主要区别在于是否需要设定具体的开发经营方案。

15.基准地价修正法适用于具有成熟市场交易信息的地区，尤其是在城市建成区内。

16.在基准地价修正法中，个别因素修正主要是针对影响具体地块价值的特殊因素进行的修正。

17.土地估价报告的摘要部分应简要概括估价的基本事项、估价方法、估价结果等内容。

18.估价对象是指由委托人明确委托估价的土地及其附属设施。

19.土地估价报告的正文中，应详细阐述估价依据，包括法律法规、政策文件、技术规范等。

20.对于商业用地，在运用市场法进行估价时，通常需要考虑商铺的朝向、楼层、可见性等因素。

21.划拨用地的土地估价通常需要考虑土地出让的成本和收益。

22.土地增值收益是指土地开发建设后，土地价值增加的部分。

23.收益法中，净收益的测算通常采用客观收益，即在现状条件下可能获得的收益。

24.市场法中的交易情况修正主要是对交易价格偏离正常市场价格的因素进行修正。

25.成本法估价时，投资利息的计算基数通常包括土地取得成本和开发成本。

26.剩余法估价的计算公式为：土地价值=开发完成后的售价-开发成本-投资利息-销售费用-相关税费。

27.基准地价是指政府定期公布的、对不同区域土地设定的平均价格。

28.土地估价师在执行估价业务时，应遵循独立、客观、公正的原则。

29.土地估价报告的附件部分应包括估价对象权属证明、现场照片、相关计算表格等。

30.在进行土地估价时，应充分收集和分析影响土地价值的各种因素，包括宏观因素和微观因素。

31.土地估价的基本程序是一个系统性的工作流程，各环节之间相互关联、相互影响。

32.市场法估价的核心是寻找与估价对象具有可比性的交易案例。

33.收益法估价的关键是准确测算未来收益和确定合理的还原利率。

34.成本法估价的基本思路是将土地价值视为开发成本的累加。

35.剩余法估价适用于具有明确开发建设方案的土地评估。

36.基准地价修正法估价的核心是确定修正系数。

37.土地估价报告的撰写应规范、严谨，符合相关技术规范的要求。

38.土地估价师应具备相应的专业知识和实践经验，能够独立完成估价任务。

39.土地估价结果应客观反映土地在当前市场条件下的价值水平。

40.土地估价业务完成后，应妥善保管估价报告和相关资料，以备查验。

二、多项选择题（下列选项中，至少有两项符合题意，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。每题2分，共20分）

1.土地估价的基本原则包括（）。

A.最高最佳使用原则B.预期收益原则C.替代原则D.贡献原则E.公平原则

2.土地估价的基本程序包括（）。

A.受理估价委托B.明确估价基本事项C.收集资料D.实地查勘E.出具估价报告

3.市场法估价中，需要修正的因素包括（）。

A.交易情况修正B.区域因素修正C.个别因素修正D.时间修正E.风险修正

4.收益法估价中，净收益的测算方法包括（）。