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证券研究报告|宏观研究
gszqdatemark
20260108
年月日
宏观专题
对当前房地产困境的三点思考
事件：2025下半年以来房地产出现“二次下探”，市场对地产及政策变作者
化关注较多，中央经济工作会议也明确指出“着力稳定房地产市场”。
分析师熊园
核心结论：基于定量测算和定性分析，本次专题报告就当前房地产的执业证书编号：S0680518050004
供需格局、房价变化、潜在风险以及政策抓手，提出了三大思考：邮箱：xiongyuan@
分析师张浩
1、存量比增量更关键。当前房地产市场整体仍处于供过于求、供给“过执业证书编号：S0680525100001
剩”的格局，“套户比”是个简单、直观、有效的衡量指标；稳地产的邮箱：zhanghao1@
核心是减少“净供给”，有四大可行的政策抓手：优化收储、加大收储分析师戴琨
力度；盘活改造不良房产、闲置房产，用于满足养老、托育、康养等公执业证书编号：S0680525120004
共服务需求；加快推动老龄房的更新置换；市场化力量“自然淘汰”三邮箱：daikun@
四五线城市的“远/大/新”、“鬼城”住房。相关研究
2、二手房价格比新房价格指导意义更强、领先信号更强，可从“供给、1、《四大维度：地产何时能见底？》2025-09-26
需求、价格、政策”四大角度来理解。2、《2026年“抢开局”5大看点》2025-01-04
3、《2026““国补”4大看点—兼评12月PMI超季节性
3、高度重视本轮地产调整的尾部风险，涉及开发商、购房者、银行三
回升》2025-12-31
大主体。综合看，考虑房价二次下探、且短期实质性止跌的难度较大，
4、《11月消费、投资大降的背后》2025-12-15
开发商及购房者的潜在风险可能向银行集中，银行资产质量及经营数
5、《地产销售降超三成，大宗涨跌互现》2025-12-14
据稳健性将持续承压、尤其是城农商行等中小银行。
思考一：存量比增量更关键。在相对充裕的供给背景下，解决地产困
境的关键是：政策在呵护需求的同时，要积极促进“净供给”的减少。
一是套户比较高。基于全国房企住宅销售套数的测算显示，在城镇家
庭户口径下，2020年商品住宅套户比约为0.63，经口径调整后的住宅
套户比约为1.06，这是城镇套户比首次突破1。进一步到2023年，商
品住宅套户比约为0.70，整体住宅套户比提高至约1.17。
二是商品住宅社会面库存处于较高水平。自1999年开始，截至2025
年11月，全国商品住宅已开工未售库存15.92亿平、已竣工未售库存
3.94亿平，现房库存依旧很高；已开工未售库存去化周期2.12年、已
竣工未售库存去化周期1.63年，虽均较2023年高点有所回落，但也
仍然处在历史较高位置。假设每套住房100平米，则已开工未售的库
存房产接近1
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