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基于改进收益法的单建式地下商业空间使用权精准估价研究

一、引言

1.1研究背景

随着城市化进程的不断加速，城市人口持续增长，土地资源愈发紧张。为了缓解城市发展中的空间压力，提高土地利用效率，地下空间的开发利用逐渐成为城市发展的重要方向。地下商业空间作为地下空间开发的重要形式之一，以其独特的优势在城市商业格局中占据着越来越重要的地位。单建式地下商业空间凭借其独立的建筑结构和灵活的布局设计，能够更好地满足多样化的商业需求，为城市居民提供了丰富的购物、休闲和娱乐体验。同时，它还能有效整合城市空间资源，促进城市功能的完善和提升。

然而，地下商业空间的开发涉及到诸多经济活动，其中地下商业空间使用权的估价是至关重要的环节。准确合理地评估地下商业空间使用权的价值，不仅关系到投资者的决策和利益，也对政府的城市规划、土地管理和市场监管等工作具有重要的参考意义。在实际操作中，由于地下商业空间的特殊性，其估价面临着诸多挑战。传统的估价方法在应用于地下商业空间使用权估价时，往往难以充分考虑到地下商业空间的独特属性和影响因素，导致估价结果的准确性和可靠性受到一定程度的影响。因此，探索一种更加科学、合理、准确的估价方法，对于地下商业空间的开发利用和市场健康发展具有迫切的现实需求。

1.2研究目的与意义

本研究旨在通过对现有收益法的深入分析和改进，构建一套适用于单建式地下商业空间使用权估价的方法体系，以提高估价的准确性和可靠性，为相关经济活动提供更为科学合理的价值参考依据。

在实践应用方面，准确的估价结果能够为投资者在地下商业空间项目投资决策过程中提供关键的数据支持，帮助他们合理判断项目的投资价值和潜在风险，从而做出明智的投资决策。对于政府部门而言，科学的估价方法有助于加强对地下商业空间市场的监管，规范土地出让、转让等交易行为，保障市场的公平有序竞争。同时，合理的估价也有利于优化城市土地资源配置，促进地下商业空间的合理开发和有效利用，推动城市经济的可持续发展。

从学术理论角度来看，本研究对收益法进行改进并应用于单建式地下商业空间使用权估价，丰富和拓展了房地产估价理论的应用领域，为地下商业空间估价研究提供了新的思路和方法。通过深入探讨地下商业空间的价值影响因素和估价模型，有助于进一步完善房地产估价理论体系，促进相关学科的发展。

1.3国内外研究现状

国外在地下空间开发利用和估价方面的研究起步较早，积累了较为丰富的经验。在地下商业空间估价方法研究中，国外学者较多使用比例调整法建立立体空间估价模型进行估价，其中德国的史基墨滚动法和日本的楼层比率法是比例调整法的代表。德国的史基墨滚动法将每层楼房的交易价格分别列出，求取其每平方米的价值点数，以此代表各楼层的经济价值，并根据土地位置、用途、建筑物外观等条件进行修正调整；日本的楼层效用比率法假定地价的立体分布与建筑物价格的立体分布相同，计算各阶层单位面积的指数，作为评估土地立体利用价值的依据，同时会根据建筑物所处区域和城市级别的不同对各楼层效用比率作相应调整。在收益法研究方面，国外学者对收益法的理论基础和应用条件进行了深入探讨，强调了收益法在评估具有收益性资产价值时的重要性，并不断完善收益法中各参数的确定方法和模型。例如，在资本化率的确定上，考虑了市场利率、风险因素、投资回报率以及市场供求关系等多方面因素，通过构建复杂的模型来提高资本化率的准确性。

国内对于地下商业空间估价的研究相对较晚，但近年来随着地下空间开发的迅速发展，相关研究也日益增多。目前，国内地下空间估价研究中，常用的基准地价系数修正法、收益还原法和剩余法在估价实践中都存在一定的限制条件。在收益法应用于地下商业空间估价时，国内学者主要关注如何根据地下商业空间的特点，合理确定净收益和资本化率等关键参数。一些学者认为，在确定地下商业空间的净收益时，应充分考虑其经营特点、客流量、租金水平以及运营成本等因素；在资本化率的确定上，应参考地上建设用地使用权的还原利率，并结合地下商业空间的风险特征进行适当调整。然而，目前国内对于单建式地下商业空间使用权估价的研究还不够系统和深入，特别是在改进收益法以适应单建式地下商业空间的特殊属性方面，仍存在较大的研究空间。

1.4研究方法与创新点

本研究综合运用多种研究方法，以确保研究的科学性和全面性。首先，采用文献研究法，广泛收集国内外关于地下商业空间开发利用、房地产估价以及收益法等方面的相关文献资料，深入了解该领域的研究现状和发展趋势，为研究提供坚实的理论基础。其次，运用案例分析法，选取多个具有代表性的单建式地下商业空间项目作为研究对象，对其实际运营数据和估价案例进行详细分析，总结其中的规律和问题，为改进收益法提供实践依据。此外，还采用定量与定性相结合的方法，在对地下商业空间的各种影响因素进行定性分析的基础上，通过建立