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2025年职业资格房地产估价师案例与分析-案例与分析参考题库含答案解析

一、单项选择题

下列各题只有一个正确答案，请选出最恰当的选项（共30题）

1、市场比较法中，最需要调整的估价对象与可比交易案例的差异是？

A.交易时间差异

B.区域差异

C.价格类型差异

D.面积差异

2、收益法中，年净收益计算公式应包含哪些项目？

A.年租金-运营成本-房产税

B.年租金-运营成本-房产税-维修费

C.年租金+维修费

D.年租金+房产税

3、成本法中，土地残余估价应扣除哪些成本？

A.建安成本

B.土地出让金

C.税费

D.残值率×重建成本

4、某区域房地产估价受经济周期影响，当前市场供需关系反映最可能处于哪个阶段？

A.经济上升期

B.衰退期

C.过热期

D.滞胀期

5、风险调整法中，调整现值法的核心操作是？

A.增加折现率

B.降低折现率

C.增加净收益

D.减少净收益

6、某交易案例总价1200万元，成交时市场基准价110万元/㎡，可比案例总价需修正为？

A.110万×面积

B.1200万×110万/基准价

C.1200万×基准价/110万

D.110万×基准价

7、折现率与资本化率的关系在收益法中如何体现？

A.折现率等于资本化率

B.折现率略高于资本化率

C.折现率略低于资本化率

D.无直接关联

8、区域因素中，以下哪项指标对估价影响最大？

A.交通可达性

B.土地面积

C.周边学校

D.周边医疗

9、某城市出台限购政策后，同类房产评估值应如何调整？

A.增加10%

B.减少5%

C.不调整

D.增加20%

10、某商业物业年净收益100万元，资本化率8%，若采用市场比较法修正后净收益为120万元，最终估价应如何计算？

A.100万/8%

B.120万/8%

C.100万×1.2/8%

D.120万×1.2/8%

11、某宗工业用地采用成本法估价，土地取得成本为800万元，土地开发成本为1200万元，建筑成本为2000万元，残值率30%，折旧年限20年，当前市场利率为5%。若土地剩余使用年限为10年，建筑物的剩余使用年限为15年，试计算建筑物现值。

A.600万元

B.900万元

C.1200万元

D.1500万元

12、某住宅小区2023年成交案例中，可比实例总价为450万元，土地面积800㎡，建筑面积1200㎡。估价对象土地面积800㎡，建筑面积1500㎡。若建筑密度差异导致可比实例建筑面积误差率为5%，则应调整的比准价格是多少？

A.40万元

B.45万元

C.50万元

D.55万元

13、某商业用地评估中，采用收益法测算净收益，已知未来5年预期净收益分别为120、130、140、150、160万元，之后按4%永续增长率计算，基准收益率8%。则评估基准日净收益现值总和为多少？

A.680万元

B.710万元

C.740万元

D.770万元

14、某宗土地适用土地增值税扣除项目包括：取得成本800万元，开发成本1200万元，开发费用20%（按取得成本+开发成本计算），合理税费80万元，加计扣除20%费用。计算增值额扣除总额。

A.1200万元

B.1360万元

C.1520万元

D.1680万元

15、某宗住宅用地土地面积1000㎡，容积率1.2，建筑密度≤40%，若建筑密度实际为35%，则土地面积误差率是多少？

A.5%

B.8%

C.10%

D.12%

16、某宗土地规划用途为商业用地，实际用途为办公，土地面积800㎡，市场价值800万元。若办公用地容积率1.5，商业用地容积率3.0，土地价格修正系数为0.85，则修正后价格是多少？

A.640万元

B.680万元

C.720万元

D.760万元

17、某宗土地评估中，采用市场比较法，可比案例总价500万元，土地面积1000㎡，容积率2.0。估价对象土地面积1200㎡，容积率2.5，若建筑密度差异导致价格修正系数为1.05，则比准价格是多少？

A.600万元

B.630万元

C.660万元

D.690万元

18、某宗工业用地评估中，采用路线价法，基准地价100万元/亩，土地面积5亩，道路系数0.9，土地形状系数0.95，宗地形状系数1.0。则修正后地价是多少？

A.427.5万元

B.454.5万元

C.481.5万元

D.508.5万元

19、某宗土地评估中，采用收益法，年净收益80万元，土地剩余使用年限50年，建筑剩余使用年限30年，基准收益率8%。若土地先开发后转让，开发成本200万元，则总收益现值是多少？

A.1020万元

B.1040万元

C.1060万元

D.1080万元

20、某估价对象为工业用地，产权清晰但