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2025年职业资格房地产估价师-案例与分析参考题库含答案解析

一、单项选择题

下列各题只有一个正确答案，请选出最恰当的选项（共30题）

1、某商业地产项目采用收益法评估，已知未来5年净收益分别为120万、130万、140万、150万、160万，之后按5%的永续增长率计算，基准收益率为8%，则评估值为多少？

A.1500万元

B.1600万元

C.1700万元

D.1800万元

2、某宗工业用地土地出让年限30年，已使用8年，土地剩余年限对应的评估基准日土地价值占比应为多少？

A.50%

B.60%

C.70%

D.80%

3、市场比较法中，可比案例的成交时间与评估时点的间隔超过多少时应调整市场价值？

A.1年

B.2年

C.3年

D.5年

4、某评估机构对住宅小区进行批量估价，采用分层抽样法抽取样本，若总户数为2000户，置信度95%，误差控制在±3%以内，需抽取多少样本？

A.386户

B.393户

C.400户

D.413户

5、某宗地评估中，土地面积测量误差为2%，若土地单价为300万元/亩，则总地价误差约为多少？

A.2%

B.4%

C.6%

D.8%

6、在成本法中，建筑物的折旧计算应扣除哪些因素？

A.建筑物预期净收益

B.建筑物重置成本

C.建筑物功能过时损失

D.市场价格波动

7、某宗地规划用途为商业用地，实际开发为住宅用地，评估时应采用哪种方法？

A.市场比较法

B.收益法

C.成本法

D.市场法

8、某评估项目涉及境外土地，外币折算采用哪种汇率？

A.评估基准日中间价

B.评估基准日收盘价

C.评估基准日前一个月平均价

D.当日外汇市场即时价

9、某宗地评估中，土地剩余使用年限为20年，若评估时点后5年将面临土地续期费缴纳，则评估时应如何处理？

A.直接扣除续期费

B.计入剩余年限价值

C.调整剩余年限计算

D.不考虑续期费

10、某评估报告显示地价包含50万元土地补偿费，该费用应如何处理？

A.计入地价

B.单独列示

C.扣除后重新计算

D.作为参考数据

11、某估价对象为2010年建造的住宅楼，2023年评估时需采用成本法，其重置成本应为（）。

A.2010年建造成本

B.2023年同类建筑成本

C.2010年建造成本×（1+3%×13）

D.2023年同类建筑成本×（1-2%）

12、某商业用地交易案例中，交易价格包含土地增值税溢价，评估时需（）。

A.全部扣除

B.按法定税率调整

C.按市场通行比例调整

D.不作调整

13、路线价法中，区域系数、个别系数、交易案例修正系数的顺序应为（）。

A.区域系数→个别系数→交易案例修正系数

B.个别系数→交易案例修正系数→区域系数

C.交易案例修正系数→区域系数→个别系数

D.区域系数→交易案例修正系数→个别系数

14、某估价对象年净收益为80万元，土地使用年限50年，假设净收益不变，收益法计算值为（）。

A.80÷(8%-5%)

B.80÷(5%-8%)

C.80÷(8%-5%)×50

D.80÷(5%-8%)×50

15、评估时点为2023年，某2015年签订的20年期租赁合同剩余10年，剩余租期修正系数应为（）。

A.1.0

B.0.8

C.0.9

D.1.1

16、某估价对象为2010年建造的商住综合楼，2023年评估时市场比较法中应选取（）的交易案例。

A.2010年同类成交案例

B.2023年同地段成交案例

C.2020年同地段成交案例

D.2023年不同地段成交案例

17、某估价对象2022年评估值为500万元，2023年因市场上涨10%，则2023年评估值应为（）。

A.550万元

B.500万元×(1+10%)

C.500万元×(1+10%×1/3)

D.500万元×(1+10%×2/3)

18、某估价对象为2015年建造的住宅楼，2023年评估时，其重建成本应为（）。

A.2015年建造成本

B.2023年同类建造成本

C.2015年建造成本×(1+3%×8)

D.2023年建造成本×(1-2%)

19、某估价对象2023年1月评估，交易案例为2022年12月成交，交易价格包含12月市场溢价，则修正系数应为（）。

A.1.0

B.0.95

C.1.05

D.1.1

20、某估