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“平急两用”和“城郊大仓”政策实践的七大隐忧与优化建议

“平急两用”城郊大仓基地包括物资中转调动枢纽、物资接驳和分拨基地，“平时”服务城市生活物资中转分拨，“急时”可快速改造为应急物资和生活物资中转调动站、接驳点或分拨场地。本文作者通过实地考察走访，深入分析了当前“平急两用”和“城郊大仓”政策实践过程中存在的隐忧与不足，并基于多年的行业深耕和丰富经验，提出相应发展建议，希望推动“平急两用”城郊大仓建设进入良性发展轨道。

“平急两用”公共基础设施是城市安全韧性体系的重要组成部分，而城郊大仓基地建设属于“平急两用”设施的重要建设内容。近年来，与“城郊大仓”和“平急两用”相关的利好政策出台与推广，对于国内仓储园区产业发展而言具有重要意义。

通过实地考察走访，笔者深入分析了“城郊大仓”和“平急两用”政策实践中的七大隐忧，并基于多年的行业深耕和丰富经验提出七点建议，以期通过科学规划和资源整合，实现政策落地的高效性与可持续性，避免恶性竞争和资源浪费，推动整个行业进入良性循环的发展轨道。

仓储园区发展现状及项目调研

近期，笔者随中国商业联合会商贸物流与供应链分会及多位智库专家、行业专家对位于浙江杭州的A园区、B基地(在建)、C

中心、D产业园等进行走访，形成了一些专业观察与思考，现就此展开探讨。

其中，A园区占地面积不大，园内分布并不复杂，统一单层建筑架构铺地而建，一目了然的仓储式布局，也与其土地使用定位相符。据介绍，园区一端的冷库，系为冻品与鲜食产品提供的三方公共冷链贮存空间，这种预配置已经从投入上超越了传统农产品批发市场。

关于A园区产业属性的争议，是专家考察团此次开展专项调研的主要原因。该园区地处杭州三大行政区交汇的东北角，配套城市餐饮与居家农产品采买的传统农产品批发模式，这里是“兵家必争之地”,市场竞争激烈。而以A园区这种体量，其投入较传统农产品批发市场大得多，与大资本和央国企的冷链物流与商贸园区相比，虽不高档但兼具规模和功能，是一个颇为承上启下的选择。与此同时，却也呈现出明显的生存困境与经营挑战。

疫情后，冷链仓储园区市场持续低迷。在传统农产品批发市场尚未完成转型升级的背景下，大量定位于生鲜冷链、云仓、央厨工厂等中高端业态的新建园区快速入市，导致仓储单元供给严重过剩，而且沿袭的传统“招租”模式使得园区实际运营严重背离冷链园区产业应有的协同发展原则，引发价格战，进一步加剧整个行业在市场需求、价格体系和供应链协同方面的三元难题。

2023年以来，源于疫情期间的物资“保供”经验教训，政府部门陆续出台“城郊大仓”和“平急两用”相关的扶持政策。但从政策制定到落地实践，是需要时间打磨的，尤其在偌大的中国，各地经济运行特征与能力差距很大，因此这种从政策出台到落地再到模式的成熟与推广，更是需要较长的探索与优化周期。2024年浙江杭州在国内率先启动以保供为需求的“平急两用”城郊大仓新基建项目。从目前的项目规划、建设和预期定位来看，每个单体都呈现出定位全面、配置高端、功能前卫等特征，且因是政府的大力推动项目，宣传力度之大，让社会各界对项目的未来期盼极高。然而，这股热潮背后，项目实际成效与潜在问题仍值得深入探讨与审慎评估。

新政策下园区新基建的七大隐忧

隐忧一：从“交卷式运营”到“物业式运营”

当仓储园区新基建同质化问题日益严重，不仅难以形成差异化的竞争优势，更导致市场竞争压力加剧，各园区空置率攀升，生存率进一步下降。值得关注的是，在目前业界热衷采用的“EPC+0”(工程总承包与运营结合)模式中，仍是将“0”(Operation,运营)放在次要位置。可从实际情况来看，大多数园区所采用的粗放式招商策略已经严重忽视“0”的重要性，仅以完成招商指标和实现合同收益为最终目标。

隐忧二：从“设计的高大上”到“功能的华而不实”

由于定位、规划和设计等问题，许多大型农产品、冷链园区在设计阶段通常是以追求大而全、冷链仓储化为特征，盲目引进“工业上楼”等看似超前的理念，实质则违背产业逻辑，造成较大的空间和基建浪费。同时，为之后的使用和收益埋下隐患，因为“上楼”并不适用于冷链仓储与物流运作。

隐忧三：学来“招租糟粕”,强套“产业招商”,步入“低价怪圈”

对于这类园区新基建的必要性笔者不做评价，也不探讨各资本方在投资回报及考核机制方面的合理性与可行性。仅从目前这些园区的招商(严格上应称为“招租”)情况来看，仍存在不少问题，包括：仅仅考察过一些物流地产园区、冷链园区等的基建组织和经营模式，却忽视不同园区的差异化定位与特点及其存在的困境；缺乏对本地及周边产业消费市场的深入调研分析，就开始进行“招租”;在投资回报、