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证券研究报告2026.01.08

房地产

中国房企发展与转型——迈向资产管理

孙元祺分析员张宇分析员

SAC执证编号：S0080521050008SAC执证编号：S0080512070004

SFCCERef：BOW951SFCCERef：AZB713

yuanqi.sun@eric.zhang@

纵轴：相对值（%）观点聚焦

沪深300中金房地产投资建议

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近年来政策持续强调房地产行业向新模式转型。从企业的角度

118看，未来住房业务的高质量发展，经营性不动产业务的重心增加

109是基本趋势，围绕“资产管理”这个关键词来建设新能力、新生

态也已经具备一定的共识。本篇报告侧重对海外市场的历程做一

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个溯源和归纳，并对于中国市场的前景做一些方向上的思考。

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理由

正确认识海外的历程：不动产企业向资产管理企业的转型主要是

中金一级行业：不动产与空间服务由金融深化驱动的。过去40年海外不动产企业形态演变的过

资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部程，最终使得部分产业主体成功向资产管理平台转型，这一转型

架构在资产证券化和资本全球化程度不断提升的背景之上。其

⚫房地产|新模式之金融篇：改革创新方能行稳致远

(2022.12.11)中，西方经济体的企业进展较快一些（2010年代是其转型高

潮），亚洲市场的企业整体还处在转型中前期。从体量上看，不

动产领域的证券化水平、流动性的条件，同过去40年整体资本

市场的发展大致相称，可以理解为资本市场全局发展的一个重要

部分，同时带动了一批企业的业务模式变化。

中国处在城镇化和金融市场发展的双拐点上，房企向资产管理业

务探索转型是必然方向，“十五五”或将是制度建设的关键期。

目前市场对于不动产企业从“传统开发—开发+持有—资产管

理”的形态路径已经有初步认识，中国的少数头部企业也已经开

始践行相关的模式转型，从战略取向上无疑是正确的。可能美中

不足的是，不动产资管业务在相当程度上仍需依靠政策端自上而

下梳理以打通一系列堵点难点，比如目前我们在自身证券化市场

建设、市场力量的培育、转型方向上的引导等角度仍有待进一步