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商铺租赁合同

一、签约前的审慎核查：知己知彼，百战不殆

在正式落笔签字之前，充分的前期调研与核查工作，是避免日后纠纷的第一道防线。这不仅关乎商铺本身的物理属性，更涉及到法律层面的合规性与商业价值的评估。

出租方及商铺基本信息的核实是首要任务。承租方务必要求出租方提供清晰、有效的产权证明文件，以确认其对商铺拥有合法的出租权。若商铺存在共有人，需共有人一致同意出租的书面文件；若出租方系转租，则需提供原始租赁合同及产权人同意转租的书面授权，同时明确转租期限不得超过原合同剩余期限。商铺的具体地址、建筑面积（明确是套内面积还是建筑面积，以及实际可使用面积）、房屋结构、楼层、朝向等基本信息，均需在合同中清晰载明，并与实际情况核对无误。

承租方自身需求与商铺适应性的匹配同样关键。在租赁前，应对商铺的地理位置、人流量、周边商业环境、交通便利性、目标客户群体契合度等进行充分考察。同时，明确自身经营业态，确认该商铺的规划用途是否与经营需求相符，是否具备必要的消防、环保、卫生等审批条件。切勿仅凭口头承诺或主观臆断，必要时可向相关行政管理部门进行咨询核实。

二、合同核心条款的细致磋商与明确

商铺租赁合同的条款繁多，每一条款都可能影响到双方的切身利益。在磋商过程中，务必逐条推敲，力求明确、具体，避免模糊不清或模棱两可的表述。

租赁标的物的明确界定是合同的基础。除了上述地址、面积等，还应注明商铺的具体范围，例如是否包含附属设施、设备、公摊区域的使用权等。如有必要，可以附图作为合同附件，并由双方签字确认。

租赁期限的约定需双方共同商议。包括租期的起始日与终止日，是否设置免租期（用于装修、筹备开业等），免租期内是否需要支付租金或仅需支付部分费用（如物业费）。对于承租方而言，一个相对稳定且合理的租期，有助于其进行长期经营规划与投入。同时，续租条款也应提前约定，例如承租方在租期届满前享有同等条件下的优先承租权，以及行使该权利的通知期限和方式。

租金及支付方式是合同的核心经济条款。租金标准（通常以每平方米每日或每月多少钱计算）、总租金、支付周期（月付、季付、半年付或年付）、支付日期、支付账户信息等，均需清晰列明。租金的调整机制也需谨慎约定，例如是否逐年递增、递增幅度及调整周期等，避免未来因租金问题产生争议。此外，押金（租赁保证金）的金额、支付时间、退还条件及不计利息等约定也不可或缺，押金通常用于担保承租方履行合同义务，如按时支付租金、妥善使用房屋等。

其他费用的承担也应一一厘清。商铺租赁过程中，除了租金，还可能涉及物业管理费、水电费、燃气费、暖气费、空调费、垃圾清运费、房屋租赁税费等。合同中必须明确各项费用的承担方，以及费用的支付标准、方式和周期，避免后续产生不必要的扯皮。

商铺的交付与返还环节的约定，直接关系到租赁关系的顺利开始与终结。交付标准应明确，例如商铺交付时的装修状况、设施设备清单（如有）、水电气表底数等，双方应签署交接确认书。返还时，承租方应恢复原状还是保持现有装修状态，以及对于不可移动或拆除的装修如何处理，也需提前约定。如有留置物品，如何处置也应明确。

租赁用途与转租、转让的限制是保障租赁秩序的重要内容。合同中应明确约定商铺的具体经营用途，承租方不得擅自改变。如需改变，应事先征得出租方书面同意。关于转租和转让，更是容易产生纠纷的焦点。合同应明确是否允许转租、分租，以及转租的条件、程序和期限限制。若允许，承租方需保证转租合同的条款不违反原租赁合同的约定，并对次承租人的行为向出租方承担连带责任。转让（包括经营权转让或承租权转让）也需得到出租方的书面同意，并办理相关手续。

双方的权利与义务是合同履行的基本框架。出租方的主要权利是收取租金，主要义务包括保证对商铺拥有合法出租权、按时交付符合约定条件的商铺、负责房屋主体结构及主要附属设施的维修（双方另有约定的除外）、协助承租方办理必要的经营证照等。承租方的主要权利是按照合同约定使用商铺，主要义务包括按时足额支付租金及各项费用、按照约定用途使用商铺、未经同意不得擅自改动房屋结构或进行装修、爱护房屋及设施设备、遵守物业管理规定、租赁期满按时返还商铺等。

违约责任是合同的“牙齿”，是保障合同履行的有力武器。双方应针对不同的违约情形约定相应的违约责任。例如，出租方逾期交付商铺、擅自解除合同、未能保证商铺适租性等，应承担何种违约责任（如返还已付租金、支付违约金、赔偿损失等）。承租方逾期支付租金（通常会约定一个宽限期）、擅自改变租赁用途、擅自转租、损坏房屋结构、逾期返还商铺等，出租方有权采取何种措施（如收取滞纳金、解除合同、要求恢复原状、赔偿损失等）。违约金的计算方式或具体金额应明确约定，损失赔偿范围也应尽可能具体。

合同的变更、解除与终止条款，应对可能出现的合同变动情况进行预设。例如，因不可抗力导致合同无法继续履行的处理