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2026中级实务（知识点及试题）第五章投资性房地产、第八章交易性金融资产及债权投资的核算

第五章投资性房地产、第八章交易性金融资产及债权投资的核算

第五章投资性房地产?

（一）投资性房地产的范围

项目

内容

属于投资性房地产

（1）已出租的建筑物；

（2）已出租的土地使用权；

（3）持有并准备增值后转让的土地使用权

不属于投资性房地产

（1）自用的房地产；

（2）作为存货的房地产；

（3）按照国家有关规定认定的闲置土地

（二）投资性房地产的范围特殊情况的判断

项目

内容

房地产部分用于出租或资本增值，部分自用

（1）能够单独计量的，把用于出租或资本增值的部分作为投资性房地产。

（2）不能够单独计量的，则全部作为固定资产或无形资产

既提供租赁，又提供其他服务的

（1）其他服务是重大的，则不作为投资性房地产，如自营的酒店。

（2）其他服务是不重大的，则作为投资性房地产，如出租写字楼的同时提供物业服务

【例题·单选题】下列选项中，属于投资性房地产的是（）。?

A.租入后转租的写字楼?

B.为销售开发的商品房?

C.以经营租赁方式出租的土地使用权?

D.自用厂房?

『正确答案』C?

『答案解析』选项A，对于租入后转租的写字楼，企业不拥有其所有权；选项B，为销售开发的商品房属于存货，通过“开发产品”科目核算；选项D，自用厂房通过“固定资产”科目核算。?

【例题·多选题】下列各事项中，应计入制造型企业投资性房地产的有（）。?

A.准备增值后转让的企业自有土地使用权?

B.建设完成并以经营租赁方式出租的自有办公楼?

C.租入后转租的仓库?

D.以经营租赁方式出租的自有土地使用权?

『正确答案』ABD?

『答案解析』投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。选项C，租入后转租的仓库，企业不拥有其所有权，不属于投资性房地产。?

（三）投资性房地产成本的确定

取得途径

成本

外购投资性房地产

与外购固定资产一致

自建

与自建固定资产一致。

【喜成说】此时土地使用权计入到投资性房地产中

【喜成说】无论是成本模式还是公允价值模式，初始计量都是按照实际成本确认。

（四）投资性房地产的后续计量

成本模式

公允价值模式

（1）收到租金：

借：银行存款

贷：其他业务收入

（2）折旧/摊销：

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧/摊销

（3）减值：

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备

【喜成说】建筑物折旧参考固定资产，土地使用权摊销参考无形资产，减值不得转回

（1）收到租金：

借：银行存款

贷：其他业务收入

（2）期末公允价值上升：

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

（3）期末公允价值下降：

借：公允价值变动损益

贷：投资性房地产——公允价值变动

【例题·单选题】2×18年12月31日，甲公司以银行存款12000万元外购一栋写字楼并立即经营出租给乙公司使用，租期5年，每年末收取租金1000万元。该写字楼的预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2×19年12月31日，该写字楼出现减值迹象，可收回金额为11200万元。不考虑其他因素，与该写字楼相关的交易或事项对甲公司2×19年度营业利润的影响金额为（）万元。?

A.400?

B.800?

C.200?

D.1000?

『正确答案』C?

『答案解析』分析如下：①2×19年写字楼计提折旧金额＝12000/20＝600（万元），计入其他业务成本；②2×19年年末，减值测试前写字楼的账面价值＝12000－600＝11400（万元），大于其可收回金额，应计提减值准备＝11400－11200＝200（万元），计入资产减值损失；③2×19年确认租金收入1000万元，计入其他业务收入；综上，与该写字楼相关的交易或事项对甲公司2×19年度营业利润的影响金额＝－600－200＋1000＝200（万元），选项C正确。?

【例题·单选题】企业采用公允价值模式计量的投资性房地产，下列会计处理的表述中，正确的是（）。?

A.资产负债表日应对投资性房地产进行减值测试?

B.不需要对投资性房地产计提折旧或摊销?

C.取得租金收入计入投资收益?

D.资产负债表日公允价值高于其账面价值的差额计入其他综合收益?

『正确答案』B?

『答案解析』选项A、B，采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，不计提减值准备；选项C，取得的租金收入应计入其他业务收入；选项D，资产负债表日公允价值高于账面价值的差额计入公允价值变动损益。?

（五）费用化支出（日常修理费用）

借：其他业务成本

贷：银行存款

（六）资本化支出

成本模式