产业园区国企转型十大核心业务发展案例解析.docxVIP

产业园区国企转型十大核心业务发展案例解析

1、园区国企转型概述

我国产业园区具有形式多种多样，主要包括各类开发区、高新区、科技园区、工业区、产业基地、特色产业园区等。近年来，各地园区逐渐呈现出较为相近的转变态势，即从“单一园区”转向“产城融合”、从“客户思维”转向“伙伴思维”、从“管理园区”转向“服务园区”、从“发展产业”转型“提档升级”。园区国企平台作为园区投资开发运营的主体，也随着园区定位和功能的转变而发展。其业务受区域经济、园区类型、园区发展阶段、政企关系、战略定位等多种因素影响，表现出不同的业务发展特点。园区国企转型的内涵，是传统园区开发运营主体从“政府主导的行政化工具”向“市场化、专业化、创新驱动的现代企业”转变的过程。即通过体制机制改革、功能定位升级、业务模式创新，实现功能重塑、效率提升和可持续发展。

园区国企转型本质是“再定位”。不仅是经营方式的调整，更是从“政府附属”到“市场主体”、从“重资产持有”到“轻资产运营”、从“资源依赖”到“能力驱动”的全面重构。其成功与否，取决于能否在市场化机制、产业深耕能力和风险管控之间找到动态平衡。这一过程的核心在于打破传统土地一级开发、基建投资、税收返还的“土地财政”路径依赖，以产业链培育、产业服务集成、产业生态构建为发力重点，对内构建市场化的薪酬绩效体系，推行职业经理人制度，对外积极引入社会资本，逐步建立市场化经营机制。通过资本运作、园区运营等获取经营性收益，降低对政府补贴的依赖。园区国企不再

局限于“建园区、卖土地、租厂房”的物理空间开发，延伸至数字赋能智慧园区管理、产业社区运营、低碳技术应用等增值服务，打造产城融合的生态系统。

2、十大核心业务的转型案例

(一)园区开发运营

由于园区开发建设具有极强的区域性和重资产特性，园区国企平台公司作为地方产业园区经济发展的支柱，其承担园区投资开发具有天然的必要性与可行性。首先，产业园区是我国经济发展的重要支撑力量，园区类国企平台公司则是产业园区开发建设的主要承载体，肩负着园区开发运营的重任；其次，伴随着产业园区的发展，园区国企平台的业务也需要从初创期的融资建设业务转型为成长期的投资开发业务。同时，政策支持、投融资优势、丰富的运营管理经验和出色的资源整合能力使得园区国企平台从事园区投资开发业务具备较强的可行性。但在当前的发展环境下，土地增值空间日益收缩，平台公司要谨慎运作、注意防控风险，避免以地产思维进行园区开发运营。

园区国企平台公司从事园区投资开发主要是为了满足政府的招商引资需求，为政府招引企业提供办公场所、物业服务。目前，大部分园区国企平台都已形成较为完善的园区投资开发业务体系，其业务主要以厂房、写字楼、人才公寓、住宅等租售为主，具有抢资源、慢周转、高利润的特点，收入主要来源是物业销售及租赁。且园区类上市的国有控股公司里，绝大多数都是以产业地产为主要业务上市的，

160

16012.0

139

133133140

12212510.0

120

105

8.0

100

6.0

60

4.0

40

2.0

20

0.0

2017201820202021

出租面积(万平方米)—租赁收入(亿元)

2023

80

图2·2017—2023年公司房产出租情况

(3)深度融合金融创新，助力园区开发与产业升级

张江高科旗下的华安张江产业园REIT是国内首批实现“首发+扩募”的产业园区公募REITs之一，其底层资产为张江光大园和张润大厦，位于张江科学城核心的上海集成电路设计产业园内。张江高科通过REITs模式，不仅盘活了存量资产，还推动了园区开发与产业升级，为张江科技园区的持续发展提供了有力支持。

一方面，张江高科通过发行REITs,