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拆迁补偿中面积计量与价值评估标准

1.范围

本标准适用于城市国有土地上房屋征收与补偿活动中的面积计量、价值评估及补偿实施，包括住宅、商业、工业等各类用途房屋。农村集体土地征收相关事项另行规定。

2.规范性引用文件

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

《房产测量规范》（GB/TXXXX）

《房地产估价规范》（GB/TXXXX）

《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房〔2003〕234号）

3.术语和定义

被征收房屋：指依法纳入征收范围内的房屋及其附属物、构筑物等。

评估时点：房屋征收决定公告之日，作为价值评估的基准时间。

房地产价格评估机构：具备住建部门颁发的资质证书，从事房地产价格评估的专业机构。

产权调换：以实物房屋置换方式进行补偿，被征收人选择安置房作为补偿方式。

区位等级：根据地理位置、交通条件、配套设施等划分为A（优）、B（良）、C（中）、D（差）四级。

4.面积计量规则

4.1产权面积认定

有合法产权证的房屋，以产权证登记面积为准。

无产权证但符合历史遗留问题的房屋（需提供购房合同、契税完税证明等），经自然资源部门认定后，按实测面积的80%计算。

未取得合法审批的临时建筑，不予补偿，但可酌情给予拆除补助（不超过建筑成本的30%）。

4.2建筑面积计算标准

按《房产测量规范》执行：

层高≥2.2米的部分，按全面积计算。

0.9米≤层高2.2米的部分，按1/2面积计算。

层高0.9米的部分，不计入建筑面积。

封闭式阳台按全面积计算，未封闭阳台按1/2面积计算。

飘窗结构净高≥2.1米按全面积，1.2米≤净高2.1米按1/2面积，1.2米不计。

地下室仅用于停车或储物的，按实际面积70%计算补偿基数。

4.3结构类型系数

框架结构：1.0。

砖混结构：0.9。

砖木结构：0.8。

简易结构：0.7。

4.4附属设施处理

车库、储藏室等附属设施按实际面积单独评估，补偿标准不高于主屋评估价的70%。

围墙、门楼等附属物按重置成本价评估，总补偿额不超过主屋评估价的10%。

有证树木、名贵花草等由专业机构评估后单独补偿。

5.价值评估标准

5.1评估方法选择

住宅房屋：优先采用市场比较法，选取3个以上同区位近期成交案例调整比准价格。

商业/办公用房：采用收益法（租金收益折现）或市场比较法。

工业用房：采用成本法（重置成本×成新率）结合市场比较法。

特殊用途房屋（学校、医院等）：采用成本法评估。

5.2评估时点要求

评估结果必须以征收决定公告之日为基准日。

评估报告需包含评估时点的市场参考数据，如近3个月同区位同类房屋交易均价。

5.3区位因素调整

区位等级由当地政府定期公布（每半年更新）。

A级区域基准价为100%，B级90%，C级80%，D级70%。

楼层调整系数：住宅1-3层+5%，4-6层+10%，7层以上每层递减2%。

5.4装饰装修及附属物评估

装修等级

补偿标准（元/㎡）

说明

基础装修

XXX

水泥地面、普通墙面、简单水电

普通装修

XXX

瓷砖地面、乳胶漆墙面、标准门窗

高档装修

XXX

地板、定制家具、智能系统等

5.5非住宅房屋特殊规定

商业用房补偿需包含停产停业损失：按被征收前一年月均净利润×6个月计算。

住宅改为经营用途的，需提供营业执照、纳税证明，补偿标准可上浮15%-30%。

6.补偿方式及计算

6.1货币补偿计算

总补偿金额=评估单价×建筑面积+装修补偿+搬迁费+临时安置补助+停产停业损失（适用时）

评估单价由评估机构出具报告，经公示无异议后生效。

搬迁费：按建筑面积×20元/㎡，不足1000元按1000元计。

临时安置补助：按建筑面积×15元/㎡/月，发放至安置房交付后3个月。

停产停业损失：商业用房按月均净利润×6个月，工业用房按设备迁移费×1.5倍计算。

6.2产权调换处理

住宅房屋：被征收面积×1.2倍确定安置房面积。

商业用房：被征收面积×1.0倍确定安置房面积。

差价结算：安置房评估价-被征收房屋评估价，多退少补。

安置房为商品房的，按市场评估价结算；为政策性住房的，按政府定价结算。

6.3奖励与补助

签约奖励：在征收决定公告之日起30日内签约并搬迁的，按建筑面积×500元/㎡奖励。

特殊群体补助：低保户、残疾人等可申请额外XXX元补助，由民政部门核定。

7.争议处理程序

7.1复核评估

被征收人对评估结果有异议的，可在收到报告之日起10日内向原评估机构书面申请复核。

评估机构应于10日内出具复核结果，并说明调整依据。

复核后仍存异议的，方可申请专家鉴定。

7.2专家鉴定

向当地房地产评估专家委员会提交书面申请，附复核报告及异议材料。

专家委员会应在15日内组织3名以上专家进行现场勘查及论证。

鉴定