深圳市工业项目建设用地控制标准.docx

研究报告

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深圳市工业项目建设用地控制标准

一、总则

1.1适用范围

1.1适用范围

本标准适用于深圳市行政区域内工业项目建设的用地控制，包括新建、改建、扩建和迁建等不同类型的工业项目。具体包括但不限于以下几个方面：

首先，本标准适用于各类工业项目用地的选址、规划、设计、建设和管理等全过程。从项目立项前的用地预审，到项目建成后的土地使用情况监督检查，本标准都提供了相应的用地控制要求和规范。这确保了工业项目用地的高效、合理和可持续发展。

其次，本标准涵盖了工业用地分类和标准，明确了不同类型工业用地的用途、性质、规模和布局要求。通过对工业用地进行分类管理，有助于优化土地资源配置，提高土地使用效率。例如，对于高耗能、高污染的工业企业，本标准提出了更为严格的用地标准和环境保护要求，以促进产业结构调整和转型升级。

再次，本标准针对工业项目建设用地中的基础设施配套、环境保护、安全生产等方面提出了具体要求。这些要求旨在保障工业项目在用地过程中的社会效益、经济效益和环境效益的协调统一。具体来说，本标准要求工业项目必须具备完善的基础设施，包括交通运输、供水供电、通讯网络等，以满足生产和生活需求。同时，本标准还对工业项目的环境保护提出了明确要求，包括废水、废气、固体废物的处理和处置，以及噪音、粉尘等污染物的控制，以确保工业项目对周边环境的影响降到最低。

此外，本标准还对工业项目建设用地的审批程序、监督管理和法律责任等方面进行了详细规定。这有助于规范工业项目用地管理，提高土地管理水平和效率，同时为政府、企业和公众提供了明确的法律依据。通过本标准的实施，深圳市将进一步提升工业项目建设用地的管理水平，推动工业经济高质量发展。

1.2规划原则

1.2规划原则

(1)科学合理原则：在工业项目建设用地规划中，应遵循科学合理的原则，充分考虑项目特点和区域发展需求。以深圳市为例，根据《深圳市土地利用总体规划（2010-2020年）》，规划了约40万亩的工业用地，其中约30%用于高新技术产业，20%用于先进制造业，50%用于传统产业升级改造。

(2)效率优先原则：工业项目建设用地规划应注重提高土地利用效率，通过优化用地布局、提高建筑密度和容积率等方式，实现土地资源的节约集约利用。例如，深圳市宝安区在规划工业用地时，通过合理规划产业园区，将建筑密度从原来的0.6提高至0.8，容积率达到1.5，有效提高了土地利用率。

(3)可持续发展原则：在工业项目建设用地规划中，应充分考虑环境保护和生态平衡，推动绿色、低碳、循环发展。以深圳市光明新区为例，该区在规划工业用地时，将生态保护红线纳入规划范围，确保工业用地与生态用地比例达到1:1，同时要求工业项目必须达到国家环保排放标准，实现绿色发展。据统计，光明新区自2015年以来，工业项目用地绿化覆盖率提高了15%，空气质量优良天数比例达到90%。

1.3控制指标体系

1.3控制指标体系

(1)用地规模与布局：工业项目建设用地控制指标体系首先明确了用地规模的控制标准，规定工业项目用地面积应根据项目规模、生产工艺和环境影响等因素合理确定。例如，对于年产值在10亿元以上的大型工业项目，用地面积应控制在50公顷以上。同时，指标体系还规定了工业用地布局要求，要求工业项目应集中布局，形成产业集群，以利于基础设施共享和产业协同发展。

(2)建筑设计与空间利用：在建筑设计方面，控制指标体系对建筑形态、高度和密度提出了具体要求。如规定工业建筑应采用节能环保材料，建筑高度应控制在一定范围内，以避免对周边环境和景观造成影响。此外，指标体系还强调空间利用的合理性，要求工业项目内部应合理规划生产区、办公区、仓储区和生活区，提高空间使用效率。

(3)基础设施与公共服务：工业项目建设用地控制指标体系对基础设施和公共服务的配套提出了明确要求。包括道路、供水、供电、通讯、排水、污水处理等基础设施的配置标准，以及教育、医疗、文化等公共服务设施的布局。例如，要求工业项目周边应设置不少于3公里的城市道路，并配备相应的公共交通设施；同时，对于员工居住区，应提供必要的居住、餐饮、休闲等公共服务设施，以保障员工的生活质量。通过这些控制指标，确保工业项目建设用地的高效、合理和可持续发展。

二、用地分类及标准

2.1工业用地分类

2.1工业用地分类

(1)根据深圳市的土地利用分类体系，工业用地分为两大类：一类工业用地和二类工业用地。一类工业用地主要用于高新技术产业、先进制造业等产业项目，占地约占总工业用地的60%。例如，深圳市南山区的科技园区域，就集中了大量的一类工业用地，如华为、腾讯等知名企业的总部基地。

(2)二类工业用地适用于一般制造业、加工贸易等产业项目，占地约占总工业用地的40%。这类用地要求相对较低，但仍然