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REITs定价中的净运营收入（NOI）折现模型
引言
在不动产投资信托基金（REITs）的投资分析中，定价模型是连接市场预期与资产价值的关键桥梁。不同于股票定价依赖企业盈利增长，也不同于债券定价聚焦利息偿付能力，REITs作为“不动产证券化”的典型代表，其核心价值来源于底层不动产的持续运营收益。净运营收入（NetOperatingIncome，NOI）折现模型正是基于这一特性发展出的主流定价工具，它通过量化不动产运营产生的现金流，并结合市场对风险与收益的预期，为REITs份额提供合理估值基准。本文将围绕该模型的底层逻辑、关键要素、应用场景及优化方向展开系统探讨，以期为理解REITs定价机制
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