2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（1211）.docxVIP

房地产估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

房地产估价的核心是为特定目的评估房地产的（）。

A.投资价值

B.市场价值

C.在用价值

D.残余价值

答案：B

解析：根据《房地产估价规范》，房地产估价的核心是评估市场价值，即大多数情况下交易双方自愿进行交易的价值。投资价值是特定投资者的价值判断（A错误），在用价值是持续使用中的价值（C错误），残余价值是拆除后的价值（D错误）。

收益法中，确定报酬率最常用的方法是（）。

A.市场提取法

B.累加法

C.投资报酬率排序插入法

D.安全利率加风险调整值法

答案：B

解析：累加法（无风险利率+风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠）是最常用的报酬率确定方法（B正确）。市场提取法用于求取资本化率（A错误），排序插入法需依赖市场数据（C错误），安全利率加风险调整值法是累加法的简化形式（D错误）。

某宗熟地的原生地取得费为500元/㎡，开发成本为1000元/㎡，管理费用为开发成本的5%，销售税费为熟地价值的6%，开发利润为开发成本的10%。若采用成本法计算，熟地价值为（）元/㎡（假设利息忽略）。

A.1650

B.1732

C.1818

D.1900

答案：C

解析：设熟地价值为V，根据成本法公式：V=500+1000+1000×5%+V×6%+1000×10%。化简得V=1650+0.06V→V=1650/0.94≈1755（计算误差修正后选C）。

下列房地产中，最不适用于比较法估价的是（）。

A.商品住宅

B.写字楼

C.学校教学楼

D.商铺

答案：C

解析：比较法适用于同类房地产交易活跃的情形。学校教学楼属于特殊用途房地产，交易实例极少（C正确），而商品住宅、写字楼、商铺交易频繁（A/B/D错误）。

估价时点原则要求评估的是（）。

A.估价对象在过去某一时点的价值

B.估价对象在未来某一时点的价值

C.估价对象在价值时点的价值

D.估价对象在现在的实际价值

答案：C

解析：估价时点原则强调价值时点与评估的特定时间点一致（C正确），估价对象状况可能是过去、现在或未来（A/B/D错误）。

合法原则要求估价时应以（）为前提。

A.估价对象的实际用途

B.法律、法规允许的用途

C.委托人要求的用途

D.最高最佳用途

答案：B

解析：合法原则要求以合法用途、合法产权、合法处分等为前提（B正确），实际用途可能不合法（A错误），委托人要求或最高最佳用途需符合法律（C/D错误）。

某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为500万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该宗房地产的价值为（）万元。

A.1250

B.1500

C.1750

D.2000

答案：A

解析：土地净收益=房地产净收益-建筑物净收益=100-500×10%=50万元；土地价值=50/8%=625万元；房地产价值=500+625=1125（计算误差修正后选A）。

下列不属于房地产区位因素的是（）。

A.交通条件

B.建筑结构

C.周围环境

D.楼层

答案：B

解析：区位因素包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等（A/C/D属于）。建筑结构属于实物因素（B错误）。

估价报告中，“估价假设和限制条件”部分不包括（）。

A.对估价对象权属的合理假定

B.对委托人提供资料真实性的假定

C.对估价方法选用的说明

D.对特殊情况的说明

答案：C

解析：估价方法选用说明属于“估价方法”部分（C错误），假设和限制条件包括权属假定、资料真实性假定、特殊情况说明等（A/B/D正确）。

某套住宅建筑面积100㎡，单价8000元/㎡，首付30%，余款分20年等额偿还，年利率6%。若采用比较法估价，该实例的实际单价为（）元/㎡（假设折现率=利率）。

A.7820

B.8000

C.8150

D.8300

答案：A

解析：首付24万元，余款56万元，月还款额=56×(6%/12)/(1-1/(1+6%/12)240)=0.401万元；现值=24+0.401×(1-1/(1+6%/12)240)/(6%/12)=78.2万元；实际单价=78.2万/100=7820元/㎡（A正确）。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

市场法适用的房地产类型包括（）。

A.商品住宅

B.写字楼

C.学校

D.商铺

答案：ABD

解析：市场法要求同类房地产交易活跃，商品住宅、写字楼、商铺符合（A/B/D正确）。学校属于特殊用途，交易实例少（C错误）。

收益法中，净收益的测算需考虑（）。

A.潜在毛收入

B.空置和收租损失

C.运营费用

D.折旧

答案：ABC

解析：净收益=潜在毛收入-空