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“小产权房”法律问题研究

一、引言

随着我国城市化进程的加速，住房需求不断增长，房价持续攀升，在此背景下，小产权房应运而生且规模逐渐扩大。小产权房作为一种特殊的房屋类型，因其价格相对低廉，吸引了大量中低收入群体购买，在一定程度上缓解了住房压力。然而，由于其建设和交易缺乏明确的法律规范，导致诸多法律问题和社会矛盾。小产权房涉及土地所有权、使用权、房屋产权等多方面的法律关系，这些关系错综复杂，给司法实践带来了诸多难题。在当前的法律框架下，小产权房的合法性存在争议，其建设和交易面临诸多法律风险，购买者的权益难以得到有效保障。因此，深入研究“小产权房”的法律问题，探寻合理的解决路径，对于维护社会稳定、保障公民合法权益、规范房地产市场秩序具有重要的现实意义。

二、小产权房概述

2.1小产权房的定义

小产权房并非严格意义上的法律术语，而是在社会实践中形成的约定俗成的称谓。一般而言，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证并非由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，故又称“乡产权房”。

2.2小产权房的特征

价格优势显著：由于小产权房未缴纳土地出让金等高额费用，其价格相较于同地段的普通商品房具有较大优势，通常仅为同等地段商品房价格的40%-60%左右，这使得中低收入群体能够以较低的成本实现住房需求。

建设程序不规范：小产权房的建设未得到相关管理部门的正式批复，在施工过程中也缺乏相应的监督检验，这导致其质量难以得到有效保障，存在较大的安全隐患。

买卖手续简化：购买小产权房无需缴纳商品房买卖契税，也不能办理住房按揭贷款，买卖手续相对简单，但同时也缺乏正规的法律保障。

物业管理水平参差不齐：小产权房多由乡镇政府或村集体组织指定的物业管理机构进行管理，这些机构的服务水平普遍不高，甚至部分小产权房区域根本没有物业管理，给居民的生活带来诸多不便。

2.3小产权房的类型

宅基地上的小产权房：此类小产权房建设在农村宅基地上，宅基地归农村集体所有，农民对宅基地享有使用权，可在其上建造房屋。按照法律规定，这类房屋只能在村集体成员内部转让、置换，外村农民不能购买。

集体企业用地或违法占用耕地上的小产权房：在集体企业用地或者违法占用耕地上建设的小产权房，其建设行为违反了土地管理法规。这类小产权房不仅存在产权不明确的问题，还可能对耕地保护和土地利用规划造成破坏。

三、小产权房的法律属性

3.1土地性质与产权关系

我国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地仅享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律认可与保护，无法办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，其产权流转受到严格限制。

3.2相关法律政策演变

在过去，国家对小产权房的政策并非一成不变。1999年之前，国家相关政策并未明确禁止小产权房的建设与交易，当时小产权房在一定程度上处于合法状态。例如，1992年7月9日我国最高人民法院对某房屋买卖纠纷一案的请示报告的批复，明确了宅基地上的房屋转让原则，但未禁止城镇居民或非本集体经济组织成员购买农村住宅和登记。然而，1999年5月国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，禁止城镇居民在农村宅基地上建造房屋并居住，农民也不得向城镇居民出售其自用住宅，相关部门不得为这类房屋颁发房产证明。此后，国家多次出台禁止性政策。2007年12月，原建设部发出风险提示，明确城镇居民购买农村宅基地上农民住宅不受法律保护。2008年7月，政府发布文件要求规范城乡房地产交易市场，虽未明确小产权房合法性，但禁止城镇居民购买。2010年，相关部门要求严厉打击小产权房建设，禁止其上市交易。2011年11月，国土资源部下发文件禁止对小产权房登记发证。2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。从这些政策演变可以看出，小产权房的法律地位逐渐变得模糊，处于合法与违法之间的灰色地带。

四、小产权房面临的法律问题

4.1合同效力认定复杂

在小产权房交易中，合同效力的认定是一个关键问题。根据相关法律规定，本集体组织成员之间买卖小产权房，若双方具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定合同有效。然而，本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房，以及集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房，由于违反了我国有关法律、法规强制性规定，一般认定合同无效。但在实际情况中，合同效力的认定还受到多种因素的影响，如购买者是否取得集体组织户口并经相关部门批准等，这