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借名购房协议合同标准

在当前房地产市场调控政策与个体购房需求多样化的背景下，借名购房现象时有发生。此类行为虽能在一定程度上解决购房资格、贷款限制等现实问题，但也因缺乏明确的法律直接规制及操作过程中的不规范，潜藏着巨大的法律风险。一份结构完整、条款清晰、权责明确的借名购房协议，是防范风险、定分止争的基础。本文旨在结合实务经验，探讨借名购房协议合同应包含的核心要素与注意事项，以期为相关方提供具有参考价值的指引。

一、借名购房协议的基本原则

借名购房协议的订立，首先应遵循《中华人民共和国民法典》关于合同订立的一般原则，特别是：

1.真实意思表示原则：协议内容必须是双方当事人在平等自愿基础上达成的真实意愿，任何一方不得通过欺诈、胁迫等手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同。借名购房的背景、原因（如限购政策、信贷资格、税费考量等）应如实载明，这是判断协议效力及双方权利义务的重要依据。

2.权利义务对等原则：协议应公平设定双方的权利与义务，避免出现权利义务显著失衡的条款。借名人享受房屋实际权益，亦应承担相应的出资义务及风险；出名人提供名义，应获得合理的补偿（如有），并负有谨慎保管名义、配合办理相关手续的义务。

3.合法性与不违反公序良俗原则：借名购房的目的不得违反法律、行政法规的强制性规定，亦不得损害社会公共利益或他人合法权益。例如，规避国家限购政策、信贷政策的借名协议，其效力可能面临司法审查的挑战。

二、借名购房协议的核心条款构成

一份相对完善的借名购房协议，应至少包含以下核心条款，以明确双方权利义务，降低潜在风险：

（一）合同当事人基本信息条款

此条款需明确借名人和出名人的身份信息，包括姓名、身份证号码、联系方式、住址等。若涉及夫妻共同财产或需夫妻双方知晓并同意的，出名人的配偶也应作为一方当事人或出具书面同意声明，以避免后续争议。

（二）借名购房基本事实条款

本条款是协议的基础，应清晰、具体地载明：

1.借名购房的原因：例如，借名人无购房资格、无贷款资格、为享受特定优惠政策等。

2.房屋基本情况：包括房屋坐落位置、建筑面积、房屋用途、不动产权属证书（或商品房买卖合同）编号等，务求与实际情况及相关文件一致。

3.购房合同的签订：明确是以出名人名义与开发商（或卖方）签订《商品房买卖合同》（或《存量房买卖合同》）。

（三）购房款及相关费用支付条款

此条款是协议的重中之重，需明确：

1.购房总价款：与购房合同一致。

2.款项支付责任：清晰约定购房款（包括首付款、定金、尾款、按揭贷款等）及与购房相关的各项税费（契税、印花税、维修基金、中介费等）均由借名人承担。

3.支付方式：明确借名人的出资方式，例如，通过其本人银行账户直接支付给出售方或开发商，或转账至出名人指定账户由其代为支付。所有支付凭证（银行转账记录、收据、发票等）的原件应由借名人妥善保管，并在协议中注明。

4.按揭贷款的偿还：若涉及银行按揭贷款，需明确贷款合同以出名人名义签订，但实际还款义务由借名人承担，还款方式（如按月转账至出名人还贷账户）及违约责任。

（四）房屋权属约定与实际权利归属条款

该条款旨在明确房屋的真实权利状态，是借名购房协议的核心内容之一。应明确约定：

1.房屋虽登记在出名人名下，但该登记仅为名义登记，房屋的实际所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均归借名人所有。

2.出名人确认其对房屋不享有任何实际权利，亦不得主张任何权利。

3.借名人是房屋的实际权利人，有权实际占有、使用、收益和处分该房屋。

（五）出名人的协助义务条款

出名人的主要义务是提供名义并协助借名人实现对房屋的权利。应约定：

1.出名人应配合借名人办理房屋购买、贷款、网签、过户等相关手续。

2.在借名人具备过户条件或需要处分房屋时，出名人应无条件、及时地协助办理房屋权属转移登记手续，相关费用由借名人承担。

3.出名人应将与房屋相关的所有文件资料（购房合同、贷款合同、不动产权证书、付款凭证、税费票据等）的原件交予借名人保管，或在借名人需要时及时提供。

（六）房屋的占有、使用、管理及风险承担条款

1.占有与使用：明确房屋交付后由借名人实际占有、使用和管理。

2.费用承担：房屋交付后的物业费、水电费、燃气费、取暖费、物业管理费等日常费用由借名人承担。

3.风险承担：房屋在占有、使用过程中发生的毁损、灭失风险，以及因房屋产生的侵权责任等，均由借名人承担。

（七）限制出名人处分权条款

为防止出名人擅自处分房屋，协议中必须明确：

1.未经借名人书面同意，出名人不得将房屋出售、赠与、抵押、出租、设立任何他项权利或进行其他可能损害借名人权益的处分行为。

2.出名人不得利用其名义登记人的身份为自己或他人设定任何形式的担保。

3.若出