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重庆上半年公务员面试热点：取消住房预售制度会导致房价暴涨吗

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取消住房预售制度会导致房价暴涨吗?

作者：马光远起源：公号“光远看经济”

《第一财经曰报》最近报道：4月26曰，深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售首个试点项目。这意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其余建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售。报道认为，从全国范围来看，深圳的试点也带有更多的“先锋”色彩。作为最早实施住宅市场化的都市，深圳对房地产相关制度的探索具备借鉴意义。

众所周知，中国的商品房预售制度始于1994年出台的《都市房地产管理法》，而中国商品房预售滥觞于香港的“卖楼花”制度。但和香港的“卖楼花”及国外某些国家的住房预售制度相比，中国的住房预售制度的最大特点有两个：一是在交房之前购房者就支付全款，二是购房者的预付款不是交給第三方监管，而是直接交給开发商。这种制度设计的缺陷是极为明显的：

这是否意味着，实施了之久的住房预售制度即将走进历史，被现房销售制度所取代?

其一，因为一次性的将住房款交給了开发商，不论是房屋的质量，还是购房者与银行的利益都根本无法保障，现实中出现的大量的房屋质量的纠纷，都源于此;

其二，在一次性将购房款交給开发商的情况下，资金的安全根本无法保障，某些开发商将预付款用于别的投资项目，而且多个项目同时开盘，同时收取预付款和银行的信贷资金，一旦某个项目出现问题，杠杆效应立刻就会导致出现资金断裂问题;

其三，因为一次性将购房款交給开发商，开发商不仅白白占有了购房者的资金，而且还经过购房者按揭，得到了银行的信贷资金。从而使得开发商真正成为门槛极低的空手套白狼的行业，导致中国的房地产开发公司遍地开花，全国现在大大小小的房地产开发公司近10万家，而大多数并没有太强的竞争力和开发能力，导致劣币驱逐良币;

最终，因为缺少监管，住房预售制度将风险完全转嫁給银行和购房者，特别是，因为中国房屋预售的条件规定非常含糊，诸多开发商拿到地，就可以想方设法的预售，至于故意迟延交房时间，占用购房者的资金，基本成为行业的潜规则。助涨的房价泡沫一旦破裂，银行将在劫难逃，产生大量的坏账，并拖累中国经济。

事实上，取消预售不仅不会推涨房价，反而经过规范房地产公司，实现整个行业的良性发展，抑制房地产的泡沫，实现房地产业健康发展。从全球来看，现房销售是国内外住房销售的最重要形式，预售在诸多国家所占比例很低。房价是否暴涨，取决于一系列的制度安排，而不是销售方式。事实恰恰相反，那些预售占主流的地区，经典的是香港，房价才居高不下，实施现房销售的，鲜有房价不稳定的，关键因素在于现房销售没有杠杆效应，不容易催生泡沫;同时，取消预售，淘汰某些劣质的开发商，不仅能保证房屋的品质，而且，对有竞争力的开发商而言可以发明一个良好的发展环境。预售本质上是对劣质开发商有利，对那些已经具备很强的融资能力的开发商而言，并没有太大的影响。

在笔者看来，尽管深圳现在的试点具备特殊性，并不能由此断定预售制度即将走进历史，但在中国诸多都市库存压力很大的情况下，履行现房销售的条件其实已经成熟。因为大多数都市在库存巨大的情况下，事实上已经难以搞预售，这和住房短缺情况下难以取消预售的环境已经大为不一样。

正是因为中国的住房预售制度存在着设计上的制度的残缺，使得其成为中国房地产市场不健康不理性的制度根源之一，因而20数年来，各界人士不停呼吁取消预售制度，回归现房销售的主流模式。但因为住房预售等于是开发商从购房者和银行那里取得了一笔巨额的而且将风险转嫁給购房者和银行的资金，因而每一次取消，都遭到开发商的强烈反对。而普通的民众亦紧张取消预售会引起房价的暴涨。

特别要强调的是，有人将取消预售与开发商的资金链断裂混为一谈。取消预售是把开发商白白占用购房者的“无息资金”取消，而不是堵死开发商融资的全部途径。在取消预售的情况下，开发商无法从预售取得的资金，可以经过其余的必须付出成本的途径取得。对于开发商而言，只是让其为资金的使用买单。预售不预售，区别只是开发商要不要为资金支付成本，但其对购房者的好处，对开发商在房屋质量等方面的制约，对房地产市场的健康发展却是有百利而无一害。

笔者一直认为，中国房地产市场应该抓住有利时机，搞制度建设，为中国房地产的健康发展奠定一个好的制度基础，而不是老在调控的圈子里晃荡。即使在一线都市和部分