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培训课件低效用地再开发培训课件

第一章低效用地的现状与挑战

低效用地定义与分类核心定义低效用地是指利用率低、产出效益差的产业用地和闲置土地，包括长期未充分开发利用的各类工业、仓储等生产性用地主要类型闲置厂房与废弃工业设施空间节余地块长期未开发或低强度开发土地产出效益不达标的产业用地识别标准

低效用地的社会经济影响经济层面土地资源严重浪费，降低城市整体经济效益阻碍产业结构优化升级制约新兴产业发展空间影响城市财政收入增长社会层面影响城市整体形象和投资环境增加环境污染和安全隐患降低周边区域土地价值制约城市高质量发展进程

低效用地，城市发展的隐形负担闲置的厂房、荒废的土地，不仅是资源的浪费，更是城市发展潜力的束缚

典型案例上海莘庄工业区：低效用地盘活的标杆17.88平方公里莘庄工业区总面积1/3产值贡献占全区三分之一产值前3综合排名连续多年位列全市前三莘庄工业区通过系统化的低效用地盘活策略，成功实现了从传统工业区向高端制造业集聚区的华丽转身。园区坚持工业用地姓工原则，通过精准识别、分类施策、动态监管等手段，将低效用地转化为高质量发展的新动能。该案例充分证明，低效用地盘活是推动制造业高质量发展的关键抓手，也是优化城市空间布局、提升产业竞争力的重要途径。

低效用地面临的主要挑战1权属复杂土地权属关系错综复杂，涉及多方利益主体，历史遗留问题多，处置协调难度极大2产业调整产业结构转型升级压力巨大，企业搬迁需求多样化，利益诉求差异明显3监管不足政策执行力度不够，监管体系不完善，缺乏有效的激励和约束机制4资金压力土地收储和改造资金需求大，融资渠道有限，成本回收周期长

第二章低效用地盘活的工具与策略系统梳理低效用地盘活的政策工具箱，深入解析分割收储、行政收地、国资回购、统租统管、改扩建等五大核心工具的应用场景与操作要点。

五种存量土地盘活工具01分割收储政府收储节余土地，优化空间布局，为重大项目落地提供空间保障02行政收地依据《闲置土地处置办法》无偿收回长期闲置土地，防止资源浪费03国资协商回购园区平台统一配置土地资产，推动产业空间整合与优化04统租统管统一出租管理低效厂房，提高用地绩效和管理效率05改扩建调整容积率，激发土地新动能，促进产业升级五种工具相互补充、协同发力，构成完整的低效用地盘活政策体系

成功案例分割收储案例：莫德纳项目项目背景莫德纳作为全球领先的生物医药企业，急需在华建立生产基地。然而，适合该项目的连片优质工业用地极为稀缺，成为项目落地的最大瓶颈。解决方案通过分割收储工具，政府对周边低效产业用地进行节余土地收储，整合形成符合莫德纳项目需求的连片用地，实现了点面突破。显著成效快速解决重大项目用地需求优化区域产业空间布局带动周边产业升级转型提升区域整体投资吸引力

行政收地与国资回购行政收地机制政府依据《闲置土地处置办法》等法律法规，对超过规定期限未动工开发的闲置土地，可以无偿收回国有土地使用权。这是政府依法行使土地管理权的重要手段，有效防止土地资源长期闲置和浪费。适用于超过两年未动工开发的闲置土地需经过调查认定、听证等法定程序有效震慑土地囤积和投机行为国资回购模式园区国有平台公司通过市场化协商方式，回购企业持有的低效产业用地，实现土地资源的统一配置和高效利用。这种方式兼顾了政府意图和市场机制，更具灵活性和可操作性。适用于企业自愿退出或产业转型情况通过合理补偿保障企业合法权益推动产业空间集约化、规模化发展

统租统管与改扩建统租统管针对部分企业有土地使用权但无力或无意愿进行更新改造的情况,园区平台统一承租或托管厂房,进行标准化改造后再出租给符合产业导向的优质企业。核心优势提升用地管理专业化水平降低企业运营成本加快产业结构优化提高土地产出效益改扩建提升通过调整容积率、优化建筑布局、更新生产设施等方式,在不改变土地用途的前提下,提升土地利用强度和产出水平。实施路径科学评估土地承载能力合理调整容积率指标引入先进生产工艺和设备促进产值和税收同步增长

多措并举,盘活存量用地五种工具各有侧重、互为补充,构建起全方位、多层次的低效用地盘活工具体系

盘活策略要点坚守产业属性始终坚持工业用地姓工、产业用地姓产的基本原则,防止产业用地非农化、非工化,确保制造业发展空间。产业用地是城市经济发展的重要载体,必须严格用途管制。循序渐进推进优先盘活低成本、易操作的低效用地,积累经验后再逐步推进难度较大的项目。避免一刀切,根据实际情况制定差异化的实施方案和时间表。强化制造基因紧扣制造业高质量发展主线,打造具有鲜明特色和核心竞争力的品牌化园区。通过产业链招商、集群化发展,提升园区整体能级和影响力。创新体制机制建立健全政府引导、市场主导、多方参与的低效用地盘活机制,充分发挥市场配置资源的决定性作用,同时更好发挥政府作用。

差异化处置路径A、B类优质用地支持增资扩容和产业升