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商场入驻协议

引言

商场入驻协议，作为连接商业地产方（以下简称“商场方”）与品牌商户（以下简称“商户”）合作关系的法律纽带，其重要性不言而喻。一份权责清晰、条款完备的入驻协议，不仅能够保障双方的合法权益，更能为后续的长期稳定合作奠定坚实基础。本文将从资深从业者的视角，对商场入驻协议的核心内容进行拆解与分析，并提供实用的签订建议，旨在帮助商户与商场方在合作初期便能达成明确共识，规避潜在风险。

一、协议主体与合作基础

任何商业合同的首要前提是明确合作双方的身份与资质。在商场入驻协议中，此部分看似简单，实则关乎合同的法律效力与责任追溯。

1.双方当事人信息：协议开篇需清晰列明商场方与商户的法定全称、注册地址、统一社会信用代码（或身份证号，如为个体工商户）、法定代表人（或负责人）、联系方式等核心信息。商户应仔细核对商场方的产权证明或合法租赁权证明，确保其对商场物业拥有合法的处置权与管理权。商场方亦会对商户的经营资质、品牌授权、财务状况等进行审查。

2.合作标的：即商户所租赁的具体铺位。协议中需精确描述铺位的位置（通常以商场平面图标注为准）、编号、建筑面积与实用面积（如有）。面积的确认至关重要，因其直接关系到租金、物业费等费用的计算。双方应明确面积测量的依据和方法，避免后续产生争议。

3.租赁期限与续约：租赁期限是协议的核心要素之一，需明确起始日期与终止日期。商户应根据自身经营规划、装修周期、市场培育期等因素，与商场方协商确定合理的租期。同时，关于租期届满后的续约问题，协议中应明确约定商户是否享有优先承租权，以及行使该权利的条件、期限和程序。若未能明确，商户在期满后续租可能面临不确定性。

二、费用结构与支付方式

费用条款直接关系到双方的经济利益，是协议谈判的重点和难点，务必清晰、详尽。

1.租金：这是商户最主要的支出。协议中需明确租金标准（如每平方米每月租金金额）、租金总额、支付周期（如月付、季付、半年付或年付）、支付日期及支付账户信息。租金的计算基础（按建筑面积还是实用面积）也应在此明确。此外，还需关注是否有租金递增条款，递增的周期、幅度及计算方式均需一一列明。

2.租赁保证金（押金）：为保证商户全面履行协议义务，商场方通常会要求商户支付一定金额的租赁保证金。协议中应明确保证金的金额（通常为一个月至三个月租金不等）、支付时间、退还条件及退还期限。特别需要注意的是，保证金的扣除情形，如商户拖欠租金、物业费或因违约给商场方造成损失时，商场方有权从保证金中直接扣除。

3.物业管理费：商场的整体运营与维护（如公共区域清洁、保安、绿化、设施设备维护等）产生的费用，通常以物业管理费的形式由商户承担。协议中需明确物业费的收费标准、计算基础、支付周期及方式。部分商场可能会将空调费、公共水电费等包含在物业费内，或单独列明收取，均需清晰约定。

4.其他费用：根据商场的不同运营模式，可能还会涉及推广费、广告位使用费、POS机租赁费、垃圾清运费、能源损耗费等。对于这些费用，应明确其性质、收费标准、承担方式及支付时间，避免后续产生不必要的纠纷。

三、商户的权利与义务

商户在享有使用铺位进行经营活动权利的同时，也需承担相应的义务。

1.经营范围与品牌：商户必须严格按照协议约定的经营范围和经营品牌进行经营。未经商场方书面同意，不得擅自改变经营范围、经营品牌或转租、分租、转让铺位给第三方。部分商场对品牌的定位和档次有特定要求，商户需确保自身品牌符合商场整体规划。

2.店铺装修与验收：

*装修方案审批：商户在进行店铺装修前，其装修设计方案（包括平面布局、效果图、施工图、材料清单等）需提交商场方审核，获得书面批准后方可动工。商场方通常会有关于装修施工时间、施工单位资质、消防安全标准、环保要求等方面的规定。

*装修保证金：为确保装修过程不损坏商场公共设施、符合消防安全规范，商场方可能会收取装修保证金，待装修验收合格后按约定退还。

*装修施工与验收：商户应按照审批通过的方案和商场规定进行施工，并承担装修费用。装修完成后，需经商场方及相关政府部门（如消防）验收合格后方可正式开业。

3.营业时间与人员管理：商户需遵守商场统一规定的营业时间，不得无故停业、歇业。对于店铺员工的仪容仪表、服务规范、工牌佩戴等，商场方也可能会有统一要求，以维护商场整体形象。

4.商品质量与服务：商户应对其销售的商品质量和提供的服务承担全部责任，确保符合国家相关法律法规及行业标准，杜绝假冒伪劣商品，避免发生消费纠纷。

四、商场方的权利与义务

商场方作为物业的管理者和运营方，同样享有权利并承担义务。

1.提供合格的经营场所：商场方应保证所提供的铺位及相关设施设备在租赁期内处于正常、安全的可使用状态，符合国家消防安全标准及其他经营所需