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2026年房地产评估师面试问题与答案

一、单选题（共5题，每题2分）

1.题目：在评估某宗位于上海市核心区域的商业地产时，若市场法中的可比案例成交价格显著低于正常市场价格，应如何处理？

A.直接采用可比案例价格作为评估基础

B.调整可比案例价格至正常市场价格水平

C.仅考虑成交日期的通货膨胀因素调整

D.忽略该案例因特殊优惠导致的价格偏差

答案：B

解析：市场法评估的核心在于寻找与评估对象具有可比性的案例，若可比案例因特殊因素（如限时折扣、买断优惠等）导致成交价格偏离正常水平，应通过市场比较法中的修正系数（如时间修正、区域修正等）调整至正常市场价格，确保评估结果的公允性。

2.题目：某宗位于成都市郊区的工业用地，评估时发现周边类似用地存在“土地增值税清算”政策影响，此政策对评估结果的主要影响是？

A.提高土地增值收益预期

B.降低土地增值收益预期

C.仅影响土地评估值，不涉及建筑物价值

D.直接减免土地出让金

答案：B

解析：土地增值税清算政策旨在调节土地增值收益，通常会导致开发商预期收益下降，从而降低土地评估值。该政策与土地出让金减免无直接关系，且对工业用地评估需综合土地与地上建筑物价值进行测算。

3.题目：评估某栋已使用15年的住宅楼时，采用成本法测算重置成本，若建筑技术已显著过时，应如何处理？

A.直接按原始建安成本核算

B.乘以成新率系数调整

C.基于现行技术重置成本减去功能性贬值

D.仅考虑经济性贬值

答案：C

解析：成本法评估需考虑“三重损耗”——物质损耗、功能损耗和经济性损耗。若建筑技术过时，属于功能损耗范畴，应基于现行技术重置成本并扣除功能性贬值（技术落后导致的收益损失）。

4.题目：某商业综合体评估时，部分商铺已租赁给第三方，租赁合同租金远高于市场水平，此情况对评估结果的影响是？

A.直接采用合同租金作为评估依据

B.采用市场租金作为评估依据

C.在收益法中需考虑租金上限政策调整

D.仅影响租赁权价值，不涉及物业整体价值

答案：B

解析：收益法评估的核心在于“客观收益”，而非实际合同租金。若合同租金非市场公允水平，应采用市场租金作为基础，并考虑租金调整机制（如递增条款、政府指导价等）。

5.题目：评估某宗位于深圳前海自贸区的写字楼时，若评估基准日与交易日期相隔3年，应优先采用哪种方法修正时间价值？

A.玫瑰曲线法

B.折现现金流法

C.累计折旧法

D.通货膨胀指数法

答案：A

解析：深圳前海自贸区经济活跃，物业增值潜力较大，玫瑰曲线法（基于物业价格周期波动模型）比简单通货膨胀指数更适用于修正长期时间价值。

二、多选题（共5题，每题3分）

1.题目：在运用假设开发法评估某待开发地块时，需考虑哪些主要成本？

A.土地取得成本

B.建安工程费

C.专业咨询费

D.贷款利息

E.市场推广费

答案：A、B、C、D、E

解析：假设开发法本质是“倒挤法”，需扣除所有开发成本及税费（如土地增值税、企业所得税等），包括土地成本、建安成本、设计费、融资成本（贷款利息）、税费及合理利润。

2.题目：某宗位于北京CBD的写字楼评估时，需考虑哪些外部风险因素？

A.政策调控风险（如限购政策）

B.交通拥堵风险

C.同质化竞争风险

D.地质沉降风险

E.区域规划变更风险

答案：A、C、E

解析：CBD写字楼评估需关注政策（如租金管制）、市场竞争（同质物业供给）及规划（如地铁线路调整）等宏观风险，地质沉降属于物业固有风险，非外部风险。

3.题目：收益法中，净收益测算需扣除哪些项目？

A.运营维护费

B.保险费

C.管理人员工资

D.房产税

E.业主个人居住租金（若存在）

答案：A、C、D、E

解析：净收益=总收益-总费用，总费用包括运营维护费、管理费、财务费用（若非自有资金）、税金（房产税、土地使用税等），以及业主自用部分的价值扣除。保险费通常计入运营维护费。

4.题目：评估某宗位于广州南沙自贸区的工业用地时，需关注哪些特殊政策？

A.“负面清单”管理模式

B.税收优惠（企业所得税减免）

C.土地用途转换灵活性

D.海关监管要求

E.人才引进补贴

答案：A、B、C、D

解析：南沙自贸区政策重点包括产业准入（负面清单）、税收（“零关税”设备等）、用地（弹性出让年限）及跨境监管，人才补贴虽存在但非土地评估核心政策。

5.题目：市场法中，选择可比案例需满足哪些条件？

A.区域相似性（至少同级别商圈）

B.交易日期接近性（误差≤2年）

C.资产性质一致性（商业/住宅）

D.交易类型匹配（买卖/租赁）

E.规模可比性（评估对象面积±20%）

答案：A、B、C、D、E

解析：可比案例选择需满足“