兼近期REITs市场简评：价值重估中的再平衡-251225-银河证券-10页.pdfVIP

价值重估中的再平衡

——兼近期REITs市场简评

2025年12月25日

⚫今年REITs市场逻辑切换，呈倒“V”行情分析师

今年以来，REITs市场先上后下整体收平微涨，结构上体现由普涨到分化、由估

刘雅坤

值修复到价值回归的特征，全年走势主要是为四个主要阶段。市场驱动逻辑从年

初的利率下行与趋势追逐，逐步转向对资产基本面内在价值的挖掘。具体来看：

2025年年初-3月，年初REITs市场普涨，核心驱动是利率绝对低位，固收资金欠：liuyakun_yj@

配下的资金涌入；2025年4月-6月，一季报逐步披露，业绩有所分化，市场锚点

分析师登记编码：S0130523100001

向资产基本面表现转化，但波动后需求驱动资金继续入市；2025年7月-8月，市

场在上半年冲高后动能衰退逐步回调，叠加权益再度上涨，资金分流，估值风险释周欣洋

放、趋势逆转；2025年9月至今，业绩压力下市场主线彻底回归资产基本面，叠

：010

加利率回升、机构兑现盈利及OCI账户拆分记账预期等影响下市场调整明显，几

乎回吐上半年涨幅。截止12/24，全年中证REITs全收益指数上涨约4%，其中产：zhouxinyang_yj@

权类REITs表现强于经营权类，分别上涨约7.5%、1.1%；产权类中主要是消费、分析师登记编码：S0130524080001

保租房、新基建（数据中心）类REITs领涨，分别上涨24.9%、12.8%、10.7%，

而经营权类中主要是市政设施类REITs上涨较为明确达到24.3%。

⚫近期市场波动加剧：经营权REITs性价比体现

风险提示

近一个月以来，周期性因素与事件驱动共振导致REITs市场波动加大，主因一是

机构年底收益兑现，二是市场对于OCI账户分红拆分记账的担忧情绪下经营权1.REITs政策出台力度不及预期的风险

REITs回撤较大：

2.REITs产品发行规模不及预期的风险

1）年末机构行为是直接的交易性冲击。临近年末，部分机构尤其是绝对收益型产

品为锁定全年利润、应对考核与分红，会倾向于减持年内涨幅较高的资产以落袋3.基本面修复较缓影响底层资产运营不及预期的

为安，REITs产品是兑现收益的重要来源之一。偏季节性的集中卖出行为直接加风险

大了市场抛