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商品房退房步骤

退房步骤

一是购房者违约;

二是卖方违约;

三是双方全部不违约，但双方就退房问题达成一致意见;

四是双方全部违约，但协商达不成一致意见。在买卖过程中，因为违约方不一样及所处阶段不一样，办理退房程序也不一样。

下面介绍一下在购房不一样阶段出现退房情况时怎样办理相关手续。

1、订金(定金或认购金)阶段

当购房者已交订金(定金或认购金)，但还没有签署正式《商品房预售协议》情况下：假如购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明所交款项性质，也没有任何约定，这种情况购房者全部可直接向卖方或其代理人要回所交款项。

假如卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者和卖方有约定，所交款项为定金，且假如买卖双方就《商品房买卖协议》达不成一致意见，最终没有签署协议，所交款项给予没收，定金一律不退。姜涛和刘桂林(刘桂林博客,刘桂林新闻,刘桂林说吧)律师认为，这种约定有违公平公正标准，应属强迫交易行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理措施》第二十二条对这种约定似乎是认同。

2、已做预售登记阶段

买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段假如一方想退房首先要和对方协商，看能否达成一致意见，假如双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签署正式退房协议。协议内容关键应包含双方同意解除原房屋买卖协议、违约责任由谁来负担、怎样退款、怎样推行等问题。

假如买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除协议一方，应该通知对方。协议自通知抵达对方时解除。对方有异议，能够请求人民法院或仲裁机构确定解除协议效力。假如双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。另外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

3、入住阶段

在房屋完工后，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收税费以后，但房产证还没有办理下来之前退房，这个阶段要求退房通常全部是购房者，大多是卖方违约。这个阶段除和上述第二个阶段要求一致外，还包含到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评定机构评估，确定装修损失。购房者还应和物业企业签署解除物业管理协议，卖方所代收税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

4、房产证办理完成阶段

房产证办理完成以后，房屋全部权已完成了转移，除非协议里有约定，不然通常情况下购房者是不能退房。假如卖方已为购房者办理完成房产证，不过卖方垫资，且协议有约定如购房者拒不按约定推行付款义务，卖方是能够提出解除协议，要求购房者退房并负担对应损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。

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