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研究报告

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2026年及未来5年市场数据年中国长租公寓行业市场发展态势及投资前景可行性报告

一、市场概述

1.1行业背景及发展历程

长租公寓行业作为一种新兴的居住方式，源于20世纪80年代的欧美国家，主要面向年轻群体、商务人士及临时工作者。在我国，长租公寓的发展历程可以追溯到20世纪90年代，最初以学生公寓、青年公寓的形式出现。随着城市化进程的加快和住房需求的多元化，长租公寓逐渐成为城市居住的重要组成部分。进入21世纪以来，我国长租公寓行业进入快速发展阶段，尤其在“互联网+”的推动下，行业模式不断创新，市场容量不断扩大。

(1)在行业发展初期，长租公寓主要以租赁个人闲置房源为主，经营模式较为简单，主要集中在高校周边和商务区附近。随着市场的逐渐成熟，品牌公寓、长租公寓运营商等逐渐进入市场，行业竞争日益激烈。这一时期，长租公寓行业的发展主要受到政策、市场环境、消费者需求等多方面因素的影响。

(2)进入21世纪10年代，我国长租公寓行业进入快速增长阶段。随着经济实力的增强和居民消费水平的提升，越来越多的年轻人选择长租公寓作为居住方式。在此背景下，长租公寓行业呈现出以下特点：一是市场规模迅速扩大；二是产品类型多样化，包括整租公寓、合租公寓、民宿等多种形式；三是市场参与者多元化，不仅有传统租赁公司转型，还有创业公司、互联网巨头等纷纷进入市场。这一阶段，行业竞争加剧，一些企业开始注重提升服务质量和品牌影响力。

(3)近年来，长租公寓行业在政策、技术、市场等多方面因素的影响下，正迎来新的发展机遇。国家层面，政府加大对租赁市场的支持力度，推动租赁市场规范化发展；技术层面，大数据、人工智能等新技术的应用，为长租公寓行业带来了新的发展空间；市场层面，随着城市化进程的推进，长租公寓市场需求持续增长。在此背景下，长租公寓行业将继续保持快速发展态势，未来市场前景广阔。

1.2长租公寓市场现状分析

(1)目前，我国长租公寓市场规模已超过1万亿元，年复合增长率保持在15%以上。据相关数据显示，2019年我国长租公寓市场规模达到1.2万亿元，预计到2026年将突破2万亿元。以北京为例，截至2020年底，北京市长租公寓数量达到40万套，覆盖全市近90%的租赁需求。其中，集中式长租公寓占比最高，达到60%以上。

(2)在市场结构方面，长租公寓产品类型日益丰富，包括整租公寓、合租公寓、民宿等。其中，合租公寓因其价格优势和灵活性，成为市场主流。以自如、蛋壳公寓等为代表的集中式长租公寓品牌，凭借标准化、专业化的服务，占据市场较大份额。例如，自如在2019年实现营收约40亿元，同比增长约30%。此外，随着共享经济的兴起，民宿市场也呈现出快速增长态势，2020年市场规模达到500亿元。

(3)长租公寓行业竞争日益激烈，市场集中度不断提高。目前，头部企业市场份额占比超过30%，其中自如、蛋壳公寓、魔方公寓等企业占据市场主导地位。此外，随着资本市场的关注，长租公寓行业并购重组频繁，行业整合趋势明显。以自如为例，其在2018年完成10亿美元的融资，成为行业领军企业。同时，长租公寓企业也在积极拓展海外市场，如自如、蛋壳公寓等已进入新加坡、日本等国家和地区。

1.3政策环境对长租公寓行业的影响

(1)近年来，我国政府高度重视长租公寓行业的发展，出台了一系列政策支持租赁市场规范化、专业化发展。2016年，住建部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市开展住房租赁试点工作的通知》，标志着长租公寓行业正式进入政策红利期。此后，各地政府纷纷出台相关政策，如北京、上海、深圳等地均发布了针对长租公寓的扶持政策。据不完全统计，截至2020年底，全国共有超过20个城市出台了针对长租公寓的优惠政策，涉及税收减免、资金补贴、土地供应等方面。

(2)政策环境的优化对长租公寓行业产生了积极影响。一方面，政策支持降低了企业运营成本，提高了行业盈利能力。例如，北京市针对长租公寓企业实施税收优惠政策，将企业增值税税率从6%降至3%，有效减轻了企业负担。另一方面，政策推动了长租公寓行业的规范化发展。例如，上海市出台《上海市住房租赁合同示范文本》，规范了租赁双方的权利义务，保障了租户的合法权益。

(3)在政策引导下，长租公寓行业逐渐形成了以国有企业和民营企业为主导的市场格局。以万科、保利等为代表的国有企业，凭借资金、品牌等优势，在长租公寓市场占据一席之地。与此同时，以自如、蛋壳公寓等为代表的民营企业，通过创新模式、提升服务，逐渐成为市场的重要力量。以自如为例，其在政策支持下，实现了快速扩张，业务覆盖全国20多个城市，成为行业领军企业。政策环境的持续优化，为长租公寓行业的健康发展提供了有力保障。

二、市场发展态势

2.1市场规模及增长趋势

(1)近年来，我