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商品房买卖合同风险防范及范本

在房地产市场日益活跃的今天，商品房买卖无疑是大多数家庭最重要的一笔交易。一份严谨、规范的商品房买卖合同，不仅是交易双方权利义务的明确约定，更是防范风险、化解纠纷的关键保障。本文将结合实践经验，深入剖析商品房买卖合同签订过程中的常见风险点，并提供一份相对完善的合同范本，以期为广大购房者提供实用的参考。

一、商品房买卖合同风险防范要点

商品房交易流程复杂，涉及环节众多，任何一个环节的疏忽都可能为日后埋下隐患。在合同签订前后，购房者应着重关注以下风险点：

（一）合同签订前的风险防范

1.开发商资质与信誉审查：在决定购买前，务必对开发商的实力、资质和市场信誉进行充分了解。可通过查询企业信用信息公示系统、行业评价、过往项目交付情况等方式，评估开发商的履约能力，避免选择“小作坊”式或有不良记录的开发商，以降低烂尾、延期交付等风险。

2.项目合法性核查（“五证”齐全）：这是重中之重。购房者有权要求开发商出示并核查《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（或《建设工程开工证》）以及《商品房销售（预售）许可证》。尤其注意，未取得《商品房销售（预售）许可证》的项目，不得进行销售，购买此类房屋风险极大，合同可能被认定为无效。

3.房屋基本情况确认：仔细核对欲购房屋的位置、楼栋、单元、房号、户型、朝向、建筑面积（含公摊面积构成）、套内建筑面积等信息，确保与销售人员的描述及宣传资料一致。对于期房，还需了解清楚房屋的预计交付标准、周边规划（如学校、商业、交通、绿化等），并警惕规划变更风险。

（二）合同签订时的风险防范

1.合同文本的选用：目前各地均有工商部门和住建部门联合制定的《商品房买卖合同（示范文本）》，建议优先选用。此类文本条款相对规范，能覆盖主要权利义务。但需注意，开发商提供的补充协议往往是风险集中的地方，务必逐条仔细审阅。

2.明确当事人信息：合同中买卖双方的信息必须准确无误，包括名称（姓名）、法定代表人、身份证号码、地址、联系方式等。

3.房屋基本情况与价款：

*房屋信息：再次确认合同中载明的房屋基本情况与认购时一致，特别是建筑面积和套内建筑面积。明确面积差异的处理方式，是按实测面积多退少补，还是有误差范围约定（如±3%），以及超出或不足该范围的处理办法（购房者有权退房或按约定价格结算等）。

*价款及支付方式：总价款、单价应清晰明确。支付方式（一次性付款、分期付款、按揭贷款）、各期付款金额、付款时间、付款账户（务必是开发商对公账户）等都要详细约定。采用按揭贷款的，需明确贷款申请未获批准时的处理方式（如解除合同、变更付款方式等）。

4.交付期限与条件：

*交付期限：明确约定房屋的交付日期，避免使用“大约”、“力争”等模糊字眼。

*交付条件：这是核心条款之一。房屋交付必须达到合同约定的条件，通常应包括：取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等。警惕开发商仅以“通过单项验收”或“工程完工”作为交付条件。同时，约定交付时应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

5.产权登记：明确约定办理房屋所有权转移登记（即房产证）的期限、责任方（通常为开发商协助）、所需材料、税费承担以及逾期办理的违约责任。

6.质量标准与保修：房屋质量应符合国家及地方相关标准。合同中应明确房屋主体结构、防水、管线等主要部位的保修范围和保修期限，通常应符合《住宅质量保证书》的约定。对于装修房，还需详细约定装修材料、品牌、规格、施工标准及保修等。

7.违约责任：这是合同的“牙齿”，必须具体明确，具有可操作性。

*开发商逾期交房的违约责任：如逾期一日按已付房款的万分之几支付违约金，逾期超过一定天数（如60日）购房者有权解除合同并要求赔偿损失。

*购房者逾期付款的违约责任。

*房屋面积差异的违约责任（前文已提及）。

*逾期办理产权证的违约责任。

*房屋质量不符合约定的违约责任：如维修、整改、退房、赔偿等。

*开发商擅自变更规划设计的违约责任。

8.补充协议的审慎对待：开发商提供的补充协议往往是对示范文本的修改或补充，很多时候会加重购房者责任、减轻开发商义务。对于此类条款，如“霸王条款”，购房者有权拒绝接受或要求修改。例如，限制购房者退房权利、缩短保修期限、将不可抗力范围扩大化等，都需高度警惕。

9.物业管理的约定：明确前期物业服务企业、物业服务范围、收费标准及方式等。

二、商品房买卖合同范本（简版）

说明：本范本为简化版本，旨在展示合同主要构成及核心条款。实际签订时，建议采用当地官方示范文本，并结合具体情况进行详细约定和修改。所有【】内为提示性内容或需双方协商填写的条款。

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