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商业地产运营管理方案

一、合同主体

（一）定义与范围

本合同由甲方（商业地产业主）与乙方（专业运营管理公司）共同订立，旨在明确双方在商业地产运营管理中的权利与义务。甲方为____________________，乙方为____________________。本协议适用于位于某市某区的特定商业地产项目（以下简称“项目”），包括但不限于商场、写字楼、停车场等公共区域，涵盖物业管理、租赁管理、营销推广及日常维护等全方位服务。项目具体地址及面积以附件描述为准，双方应确保信息真实完整。

（二）合同目的

本方案旨在通过乙方专业运营，提升项目资产价值、优化租户体验并确保长期稳定收益。服务范围包括但不限于设施维护、安全管理、租赁招揽、租金收缴、市场分析及应急事件处理。乙方应基于甲方授权执行职责，甲方需提供必要支持，如项目图纸、历史数据及法律文件。

二、责任与义务

（一）甲方义务

甲方应确保项目产权清晰无争议，及时向乙方提供项目相关资料（如建筑图纸、设备清单及租赁历史）。甲方负责支付乙方管理费及其他约定费用，并配合乙方处理重大事项（如租户纠纷或设施改造）。甲方不得干预乙方日常运营决策，但有权监督乙方工作质量。甲方应维护项目公共秩序，避免影响乙方管理活动。

（二）乙方义务

乙方应组建专业团队，负责项目日常运营管理，包括设施巡检、清洁保养、安全监控及能源管理。乙方需制定年度运营计划，提交甲方审核后执行。在租赁管理方面，乙方负责市场调研、招租广告、租户筛选、合同签订及租金收缴，确保出租率不低于行业平均水平。乙方应定期向甲方报告运营状况（如财务收支、租户满意度），并处理突发事件（如火灾或漏水）。乙方承诺遵守相关法规，保护甲方资产。

三、运营管理细节

（一）物业管理

乙方应制定详细维护标准，包括公共区域清洁频次（每日至少一次）、设备检修（每月全面检查）及绿化养护（季度性修剪）。安全方面，乙方需安装监控系统、组织消防演习（每半年一次）并培训保安人员。设施故障应在二十四小时内响应修复，重大维修需甲方批准。乙方应优化能耗管理，降低运营成本。

（二）租赁管理

乙方负责租赁全流程，包括市场定位分析、租金定价策略（参考周边同类项目）、租户资质审核及合同管理。租赁合同范本由乙方拟定，甲方确认后使用。乙方需确保租金收缴率不低于百分之九十五，逾期租金催收流程包括书面通知及法律手段。租户服务方面，乙方提供投诉处理、活动策划及关系维护，以提升续租率。

四、费用与支付

（一）管理费结构

乙方管理费按项目年租金收入的百分之五计算，支付方式为季度预付，甲方应在每季度首月五日前支付至乙方指定账户。其他费用（如维修基金或营销推广费）由双方协商确定，乙方需提供明细账单。费用调整需提前三十天书面通知，并经双方同意。

（二）支付与审计

甲方支付义务以乙方提交的月度报告为依据，报告包括收入支出明细及服务成果。乙方应保存所有财务记录，甲方有权每年审计一次账目。逾期支付管理费超过十五天，乙方可暂停服务，甲方承担滞纳金（日息万分之五）。

五、违约责任

（一）违约情形

若甲方未按时支付费用或提供虚假信息，视为违约。若乙方未履行管理职责（如设施维护不达标或出租率低于约定），亦构成违约。其他违约包括泄露商业机密或单方终止合同。

（二）违约后果

违约方需赔偿守约方实际损失（包括直接经济损失及合理律师费）。轻微违约应十天内纠正，否则守约方可终止合同。重大违约（如乙方严重失职导致项目损失）时，守约方有权追偿并终止协议。赔偿金额不超过合同总额的百分之二十。

六、争议解决

（一）协商优先

双方发生争议时，应通过友好协商解决，协商期不超过三十天。争议包括但不限于费用纠纷、服务标准或合同解释。

（二）仲裁程序

协商不成，任何一方可提交某市仲裁委员会仲裁，仲裁裁决为终局。仲裁语言为中文，费用由败诉方承担。若仲裁无效，可向项目所在地法院提起诉讼。

七、生效与终止

（一）生效条件

合同自双方签署之日起生效，有效期三年。生效后，乙方应立即启动运营管理。

（二）终止条款

合同到期自动终止，除非双方续签。提前终止需书面通知，原因包括一方违约、不可抗力（如自然灾害）或双方同意。终止时，乙方应移交所有项目资料，甲方结清未付款项。终止后义务（如保密）继续有效。

八、签署

甲方签署人：____________________（签署日期：____年__月__日）

乙方签署人：____________________（签署日期：____年__月__日）