华夏第一街区初步方案及策划工作建议.docxVIP

华夏第一街区

-----初步定位方案及筹划工作思路

仅供参考

肇业联行

PeterWuPartnersBusinessManagementCo.,Ltd.

二零零六年七月

工程简介

工程占地250亩；工程建设规模30多万平方米；在中是今后蚌埠新城商业中心，商圈辐射150公里。

地理位置：雄踞两淮四省经济圈之枢纽都市蚌埠核心区，环抱蚌埠都市中心广场淮河文化广场、亚洲最大的音乐喷泉，毗邻会展中心、歌剧医院、科技馆、图书馆、休闲中心。

向东：淮河文化广场、会展中心

向西：阿尔卡迪亚小区

向南：荣誉市复原小区

向北：都市中心区

西南：交通环线、生活小区

东南：200米远景建筑：歌剧院、

西北：涂山路、工农路都市主干道

东北：新新家苑住宅区、建投大厦本案区位图

交通：火车站约2公里，距长途汽车站2.6公里；向南距新建军民两用机场新址约10公里，距合胖徐州高速公路出进口约5公里；向东距中的京沪高速铁路蚌埠客运站约6公里。贯穿蚌埠市东西南北的涂山路、延安路在“华夏第一街区〞区域呈十字交汇。老机场地区的解放路、东海大道、朝阳路、工农路根基上近几年新打通和拓宽改造的都市主干路和次干路。有多路公交车通过“华夏第一街区〞路段。

〔一〕背景分析：

蚌埠为安徽省第二大省，蚌埠总面积5817平方公里。城区面积601.5平方公里。下辖四区三县，总人口349万，都市人口89.54万，地处京沪线和淮南线交汇处，是皖北地区商贸中心，交通枢纽，综合性工业都市，是开展特殊迅速的一个都市。

2000年安徽省政府批准了蚌埠市都市开展方案，城区将整体南移，淮河文化广场是今后蚌埠市的都市中心，最终形成蚌埠乃至皖北地区集商业、办公、旅游、休闲、居住为一体的钻石核心区域。

〔二〕消吃力分析

A．人口与经济状况〔数据来源:2005年蚌埠统计年鉴〕

人口：

(2005年)人口总数349.33万人；(2004年)都市人口数90.47万人；

新城综合开发区中心商务区人口数7万人；

“华夏第一街区〞半径区域人口26万人；“华夏第一街区〞5公里半径区域人口42万人，常住人口38万人。

(2004年)都市家庭总户数26.42万户；

经济：

(2004年)国内生产总值〔GDP〕311.33亿元；人均国内生产总值〔GDP〕6006元；

(2004年)社会商品零售总额116.9亿元；(2004年)年人均可支配收进8875元；年人均消费支出5780元；人均食品消费支出2392元；

机动车数量1.8万辆；其中载客汽车数量8000辆；

B．消吃力总结：

周边有大量高级住宅及一般住宅，居民消吃力二极分化

消费水准高，价位低〔五星级客房，200多元/天〕。

消费跨度大〔从生活用品至奢侈品〕。

消费者消费瞧念较保守，倾向于当地品牌。

综上，本案结合面积较大，人口密集，今后估量消吃力偏上，华夏第一街区定位为中高档消费占主导的步行街。

二．市场方案

〔一〕业态分布

A.周边业态分布情况：

序号

业态

数量

序号

业态

数量

1

服装类

158

8

体育文化

8

2

童装妇儿

23

9

五金化工

2

3

精品

137

10

电信银行

2

4

皮鞋皮具

31

11

家居办公

29

5

餐饮

36

12

烟酒医药

8

6

休闲娱乐

29

13

其他

8

7

家电数码

16

14

小计

430

小计

57

总计

487

B.依据贵司提供资料，先简要做如下分析：

反映咨询题：

服装类与精品类尽管占周边业态大局部比例，但反映出是此地块业态中必不可少的，因此在本工程中精品服装需占一定比例。

餐饮类在周边情况比例不高，但与服装类相反的是，反映了该地块欠缺餐饮类业态，本工程需考虑同时着重在该业态上的。

休闲娱乐类和儿童用品前景瞧好。

工程规模大，各种业态均需要综合，要害是区域和比例安排正确。

在工程上多加安排机电，排风，水，电等设施的完整规

划。

方案：

底层

位置

业态

备注

B1街

餐饮

每个街区层面的业态大方向占主导，穿插其它业态，成为综合型业态分布。

B2街

国际名品

B3街

生活用品

B4街

娱乐休闲

位置

业态

备注

B1街

休闲

每个街区层面的业态大方向占主导，穿插其它业态，成为综合型业态分布。

B2街

女性服饰

B3街

儿童用品

B4街

浴场,茶坊

二层

三层

位置

业态

备注

B1街

餐饮

每个街区层面的业态大方向占主导，穿插其它业态，成为综合型业态分布。

B2街

家居用品，综合类

B3街

数码家电

B4街

餐饮

四层

位置

业态

备注

B1街

美容美发,娱乐

每个街区层面的业态大方向占主导，穿插其它业态，成为综合型业态分布。

B2街

美容SPA,足浴

B3街

餐饮

B4街

夜总会，电影院

具体需提供具体立面图纸及相关资料我们再从深，从细。

〔二〕租售策略

依据提供材料周边商展租价情况现对周边租金分析：