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房产销售培训经典

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第一部分基础知识篇

第一节土地知识

(-)土地：

1.从土地利用和管理的角度,土地是地球表层的陆地部分,包括内陆水

和滩涂。

2.从土地的自然科学研究的角度,土地是指陆地及其空间的全部环境因素,

包括与这一区上下垂直的生物圈的相当稳定或能够预见的、周期循

环的所有属性,以及过去和现在人类活动的结果。

3.经济学上，土地是自然蜴予人类的资源、资产。包括自然资源、人类

劳动结果而形成的资产,其范围为陆地(包括水)的以上和以下的三维

空间范围内的全部资源。

土地能够分为:农用地、非农用地、特殊用地、城乡居民用地、水

用地、工业用地。

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（二）生地:是指未开发的农地、荒地。

（三）毛地:只要是指城市中需要拆迁而未拆迁的土地。

（四）熟地:指具备了三通一平或七通一平的土地。

（五）三通一平:水、电、路通和场地平整。（讲解）

（六）七通一平:指上下水、雨水、电、气、暖、通信、路通及场地平

整。（讲解）

（七）土地的使用权出让:国家将国有土地使用权在一定的年限内让与土地使

用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（城市规划

区内的集体所有的土地,经依法征用为国有土地后,该幅国有土地的使

用权方可有偿出让。出让形式有:拍卖、招标、双方协议。）

国家规定：

①商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招

标方式;不能采取拍卖、招标方式的,可采取双方协议的方式，但出

让金不得低于国家规定的最低价。

②使用者需改变出让土地用途的,需要取得出让方和市县人民政府城

市规划部门的同意,签定土地使用权出让合同变更协议或者重新签

定合同,并相应调整出让金。

③使用年限满之前,国家一般不收回,特殊情况下,根据社会公共利益

的需要,能够依照法律程序提前收回,并给予相应补偿。

④使用年限满,土地使用者需要继续使用的,应当最迟于届满前一年申

请手续,除根据社公共利益需要收回土地的,应予批准,并重新签

定合同,交纳出让金。否则,国家无偿收回土地。

⑤出让最高年限按下列用途确定:

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1）居住用地70年；

2）工业、教育、科技、文化、卫生和体育用地50年；

3）商业、旅游、娱乐用地为40年；

4）综合或者其它用地40年。

⑥出让金的计算:按土地面积或按建筑面积计算。

（八）土地使用权划拨:指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者交纳补

偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者招土地使用权无偿交付

给土地使用者使用的行为。（以划拨方式取得的土地使用权,除法律、

行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。）

下列建设的土地使用权,确属必须的,能够由县级以上人民政府依法批

准划拨：

1）国家机关用地和军事用地；

2）城市基础诙施用地和公益事业用地；

3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

4）法律、行政法规规定的其它用地。

（九）土地使用权转让:指土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠

与。（未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用地的，使用权不

得转让,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地

使用者已使用年限后的剩余年限。）