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鑫奇机场前工程市场定位报告

名目

第一局部地块篇

第二局部环境篇

第三局部市场篇

第四局部定位篇

第一局部地块篇

寻寻地块属性

地块位置

?甘井子区南林街，郭家街仓库旁

?机场新区的商业金融区所在地

地块四至

?南侧：八一新房小区；

?北侧：军用厂房；

?西侧：南林街，西部大通道；

?东侧：郭家街仓库；

工程

?占地万㎡，容积率；

?6栋板式小高层，二层裙楼公建；

地形地貌

?不规那么梯形，东西向长于南北向；

?地势平坦，地上无建筑物；

产权性质

?本案地块为综合用地；

?1#、2#、3#、5#，4栋为住宅楼产权70年；

?4#、6#楼商住楼，公建40年产权，住宅70年产权；

前景

?中机场新区的商业金融区；

道路系统

?虹港路、迎客路，旅顺北路、西部大通道；

交通路线

?710路、701路、532路等8条公交线路；

配套设施

?缺少大型超市、商场、菜市场等生活必备的商业设施；

?学校：郭家街小学；

?宾馆：机场宾馆

人文环境

?都市中等收进和工薪阶层

?机场工作人员

?军人家属及退休老干部

?从周边村镇迁进大连的居民

工程本钞票测算表(初算)

序号

名目

合计

万元

单价

元/㎡

建筑面积

〔㎡〕

备注

一

开发本钞票

19702.43

1

土地出让金

3060.00

425

72078

2

地价

3600.00

499

72078

3

建安费

住宅

5896.77

1100

53607

小高层建筑本钞票1100元/㎡

公建

2770.65

1500

18471

公建建筑本钞票1500元/㎡

4

配套费

2306.50

320

72078

5

政府交费

720.78

100

72078

6

绿化费

250.70

80

31338

7

监理费

51.90

7

72078

甲级7.2元/㎡

8

、设计费

108.12

15

72078

9

电增容费

648.70

90

72078

10

不可预见费

288.31

40

72078

二

销售费用

4628.63

1

销售税金

2679.73

372

72078

按销售收进的11%计

2

广告费/销售佣金

1218.06

169

72078

按销售收进的5%计

3

治理费用/财务费用

730.84

101

72078

按销售收进的3%计

三

总投资

24331.06

工程中的要紧咨询题：

?本案公建量体较大，难于全部销售，为使工程利润到达最大化，建议用住宅的销售收进冲抵工程的总投资本钞票，而公建局部那么为纯利润。

?÷5.3607万㎡=4538元/㎡。在区域的销售均价是4200元/㎡的前提下，做什么样的产品能够突破4538元，并能被客户同意？

?4#、6#楼产权为商业性质，且朝向不正，在这两栋楼里做什么样的产品能够保证销售的顺利。

我们通过挖掘地段价值，分析市场行情，精心打造产品等各方面到达最终的目标。

第二局部环境篇

挖掘地块价值

都市空间划分新格局

1、西拓北进——都市空间布局的变化导致都市人口分布的变化

?构筑“两城三星〞,建设“大大连〞；

?增加物流、人流、资金流和信息流，全面提升都市功能；

[市场瞧点]

?都市空间功能布局变化，将带动周边区域的经济开展，促进人口转移，直截了当碍事都市西北部机场新区的形成与开展，加快新区的建设；

2、机场新区——机场新区的建设提升了区域的价值

?今后都市“副中心〞，估量五年后完成；

?总用地约14.22平方公里，总居住人口数为13万人；

?分为公共设施区、产业区、居住区及生态旅游区四大功能区块；

[市场瞧点]

?甘井子区作为都市住宅转移的要紧增长区，有着极大的开展潜力，机场新区在今后数年内将担当起甘井子区行政中心、经济中心、居住中心、商贸中心的重任。

?本案位于机场新区的商业金融区，这片区域是今后新区商业、商务、金融、经济的心脏局部，区域的快速成形，将增加周边的公共配套设施，带动都市中心人口的涌进，提升区域价值，促使房屋升值；

3、道路——交通的便利促进区域经济的快速开展，吸引更多的消费客群

?九纵九横；

?西部大通道；

?旅顺北路，大连至旅顺轻轨路线；

[市场瞧点]

?道路系统畅通无阻，就会缩小都市的空间距离。道路的开动，不但会带动新区的经济开展，更有利于居民的出行，会吸引更多的市中心消费者关注此区域，来此购房居住；

第三局部市场篇

分析市场行情

1、宏瞧市场分析

1)政策——提高房地产壁垒，保障楼市的健康

??大连市建筑设计有关?：多层住宅不许建六层、楼间距不小于18米、住宅建筑层高不应高于；

?银监会公布212号文件：今后新发行房地产信托，必须同时满足以下三个条件：自有资金在35%以上，“四证〞齐全，必须是二级以上的房地产开发商；

??关于做好稳定住房价