东新商业街市场分析.docxVIP

运盛·东新商业街开发建设性报告

一、昆山核心城区商业分析报告

1〕、报告要旨与目的：

1、提供关于工程本身及周边市场的初步情报，以辅助开发商决策；

2、通过回纳分析，引申出关于工程的有利面和不利面的考虑，以及如何转化不利面为有利的行动方向；

3、经由本报告，建议开发者在取得市场分析数据的同时，进一步展开关于商业街所处地区以及昆山地区详尽的调查与研究，以得到外乡市民经济能力、购置需求、消费行为和消

费心理的详尽情报；

4、从专业市场参谋的立场动身，我们所给予贵司的企划建议，在后续开展的研究工作中，将获得更为充分的事实依据，另一方面，之前提出的假设或瞧点，也能够在实地调研

后，获得实证性的判定以作出正确之决策；

2〕昆山市区商业及周边环境描述

1、昆山市人口经济状况：被誉为昆山后花园的昆山市，2005年综合实力已跃居全国县级市榜首。事实上在2004年，昆山就以占全国近万分之一的土地、万分之五的人口，制造了占全国千分之四点一的GDP、百分之二的合同外资、百分之二点三的到帐外资、百分之二的进出口总额。而据昆山统计局的可靠数字告诉我们，截至2005年度11月份，昆山市GDP以到达6735613万元〔同比增长高达25.6%〕，而人均可支配支出金额也超过万元，昆山也将在江苏省内领先建成全面小康社会，领先向全然现代化目标迈进。同时从昆山市外来人口治理办公室?所得到的可靠消息来瞧，??截止7月底，全市外来人口登记数64.47万，为往年同期的137.4%，超过全市63.4万常住人口数，比往年年末外来人口登记数62.5万增加了1.97万人。全市总人口合计达127.87万人，外来人口占总人口的比量已达50.42%。而昆山最近在制定“都市开展概念性〞时的调查估测，昆山白天的人口约为100万人，晚上却只剩下90万人。这消逝的10万人口中，相当一局部“隐匿〞到上海了。也确实是根基有近十万上海人选择在昆山从业，而依旧居住在上海。

2、区位交通：本案所在区位本属于市中心，交通便利，市内多条要紧交通线路都从本案所在区内通过，但该案所在的娄江南段地区，即柏芦路至长江路段，这一狭长地带却仅有一趟目前昆山载客量最少、等待时刻最长的三路车通过。而从市中心的正阳桥步行至该案仍需至少十五分钟左右，同时这一地段没有任何具有碍事力的商展与娱乐场所，这关于生活习惯与其他经济兴盛都市局民截然不同的昆山人来讲，如此的距离依旧有些挑战。

3、昆山市区商业简述

昆山市区目前的商业分布格局比立散乱，临时还没有形成一个较大的商业消费圈。从区域分布和相对集中的角度来讲，当前昆山的商业街要紧有北门路〔以服装饰品、休闲娱乐、餐饮为主〕、亭林路〔以珠宝服饰、房产售楼为主〕、人民路〔以大的服装百货、娱乐休闲为主〕、柏庐路〔以装饰、建材、五金为主〕、震川西路〔以通讯为主〕等等。

事实上，目前人流量和人气较大的只有人民路、北门路和亭林路。它们所针对的消费群体也相差无几。人民路靠昆山商厦、玉峰大厦、世纪百货以及立即投进使用的吉隆大厦、金龙大厦等，拉拢一些中、偏高档的消费群体。北门路要紧面对的是中档消费人群。而亭林路和柏庐路的中茵广场、莱茵广场要紧针对中、偏高档的女性客户，商家多以经营珠宝、美容等。另外，亭林路也是房产售楼处的集中地。具体分析如右表：

区域

人民路

北门路

亭林路

柏庐路〔中茵、莱茵广场〕

档次

中、偏高档

中、偏低档

高档

中、偏高档

要紧效劳

服装/饰品/餐饮

服装/娱乐

服装/珠宝/售楼

餐饮/休闲娱乐/装饰建材

形态

纯商业

纯商业

纯商业

底商

消费人群

白领、金领阶层

居民、企业职员

白领、金领阶层

外籍人士、金领

辐射半径

大

大

中

小

特征

老商业街

新商业街

新商业街

较老商业街

另外，位于震川路与柏庐路交叉口的永泰田广场，以及前进西路与中山路交叉口的世贸广场这两个规模较大的商业效劳城将在昆山兴起。届时，连着西部的沃尔玛、欧尚和朝阳路的百润发及电器商城将构成昆山最大和最全面的商业效劳圈。

4、昆山市区商业分布图

注：A

注：

A永泰田广场：建设中

B世贸广场：建设中

C东新商业街：本案位置

=1\*GB3①中茵广场：中茵置业开发

=2\*GB3②莱茵广场：中茵置业开发

目前人流量比立大的要紧商业区

联众传媒

释义：

人民路：以服饰、百货为主，被称为服饰一条街

北门路：经营范围同上，也被称为人民北路

亭林路：以珠宝、服饰、售楼中心为主

震川路：以通讯类为主，称为通讯一条街

柏庐路：装饰材料为主，被称为装饰一条街

朝阳路：以机电、五金为主，被称为机电五金一条街

前进路：要紧为机关、医院所在。没有商业特色

5、周边经典商业街区简述

=1\*GB3①永泰田广场：投资总额达20000万元、占地面积14亩，的永泰田广场，位于昆山市震川西路北侧，月城路东侧、柏庐中路西，北至金凤凰广场。