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2026年房地产评估师职业资格考试含答案

一、单选题（共10题，每题1分）

1.根据《城市房地产抵押管理办法》，下列哪项不属于房地产抵押登记的必备材料？

A.抵押合同

B.借款合同

C.房屋所有权证书

D.抵押物价值评估报告

2.某城市2025年新建商品住宅平均售价为15000元/平方米，2016年售价为8000元/平方米，计算该城市近十年房地产价格涨幅约为多少？

A.85%

B.95%

C.105%

D.115%

3.评估某商业地产时，采用收益法计算，已知年净收益为200万元，折现率为10%，土地剩余使用年限为40年，则该商业地产的现值约为多少？

A.1500万元

B.1800万元

C.2100万元

D.2400万元

4.某宗工业用地面积5万平方米，规划容积率上限为1.5，当地同类用地市场租金为8元/平方米·月，运营成本率30%，则该地块的年土地纯收益约为多少？

A.360万元

B.420万元

C.480万元

D.540万元

5.根据《房地产估价规范》，评估报告中应重点说明的假设条件不包括：

A.交易假设

B.价值类型假设

C.法律政策假设

D.市场风险假设

6.某住宅小区建成于1990年，预计使用寿命70年，2026年评估时剩余经济寿命为40年，则该住宅的成新率约为：

A.50%

B.60%

C.70%

D.80%

7.在成本法评估中，某新建住宅楼建安成本为3000万元，专业费用率为5%，土地取得成本为2000万元，则该住宅楼的重置成本约为：

A.5000万元

B.5500万元

C.6000万元

D.6500万元

8.某写字楼租赁合同约定租金按市场价浮动，首年租金为120元/平方米·月，年涨幅3%，租赁期为10年，折现率为12%，则该写字楼未来租金收入的现值约为：

A.1800万元

B.2000万元

C.2200万元

D.2400万元

9.根据《城镇房屋拆迁估价办法》，评估拆迁补偿价格时，应优先采用的方法是：

A.成本法

B.市场法

C.收益法

D.清算法

10.某城市规定，商业用地土地使用权出让年限为40年，某宗用地已使用8年，剩余出让年限内土地使用权年增值率约为6%，则该土地剩余年限的增值潜力约为：

A.200%

B.250%

C.300%

D.350%

二、多选题（共5题，每题2分）

1.在运用市场法评估商业地产时，应重点收集的参照交易案例应满足哪些条件？

A.地理位置相近

B.房地产用途相同

C.交易时间较近

D.交易方式为买卖

E.交易双方具有信息优势

2.根据《房地产估价规范》，评估报告中必须包含的内容有：

A.估价目的与依据

B.估价对象描述

C.估价方法选用说明

D.估价结果及附件

E.估价师职业道德承诺

3.某在建工程评估时，需考虑的因素包括：

A.工程进度款

B.预计完成工程成本

C.资金时间价值

D.贷款利息

E.开发商信用风险

4.运用收益法评估酒店价值时，应考虑的运营成本包括：

A.房地产税

B.人员工资

C.营销费用

D.维修基金

E.投资者利润

5.根据《物权法》，下列哪些情形下抵押权实现后，抵押财产的价款优先受偿？

A.主债权未受全部清偿

B.共同抵押中部分抵押物已实现抵押权

C.抵押物毁损但未修复

D.抵押人未按时还款

E.优先购买权人已支付部分价款

三、判断题（共10题，每题1分）

1.房地产评估中的最高最佳使用原则是指估价对象实际用途。（×）

2.租赁权评估时，应考虑租赁合同的剩余期限对价值的影响。（√）

3.土地出让金通常包含在重置成本中。（×）

4.评估农用地时，通常采用收益法。（×）

5.抵押贷款额度一般不超过抵押物评估价值的70%。（√）

6.城市更新项目中的旧厂房评估，应重点考虑改造后的用途可能性。（√）

7.房地产评估报告中，市场状况分析应包含宏观经济指标。（√）

8.在建工程评估时，若工程停建，可按清算价格评估。（√）

9.商业地产评估时，可忽略周边配套商业的影响。（×）

10.农村集体经营性建设用地可抵押。（√）

四、简答题（共3题，每题5分）

1.简述房地产评估中“合法原则”的具体体现。

答：合法原则要求评估必须以估价对象的合法使用、合法权利和合法处分为基础，具体体现包括：①土地用途符合规划；②房屋权利清晰无纠纷；③交易符合法律法规。

2.简述影响商业地产收益法的三个关键参数及其测算方法。

答：三个关键参数：①年净收益（租赁收入-运营成本）；②折现率（无风险利率+风险溢价）；③剩余使用年限（法定年限-已使用年限）。测算方法需结合市场数据和财