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建设工程监理合同订立的程序和要求

建设工程监理合同作为工程建设领域的关键法律文件，其订立过程直接决定项目管理的法律基础与实施效能。根据《中华人民共和国民法典》第七百八十八条规定，建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同，而监理合同作为委托合同的特殊类型，其订立既要遵循《民法典》合同编的一般规则，又需满足《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》等行业特殊要求。实践中，因订立程序不规范或核心条款缺失导致的合同纠纷占比超过30%，造成工期延误与经济损失。系统掌握监理合同订立的法定程序与实质要求，对建设单位、监理单位及施工单位均具有重要实务价值。

一、订立前的法定准备程序

监理合同订立前的准备工作直接影响合同效力与履行顺畅度。根据《建设工程监理合同（示范文本）》（GF-2012-0202）使用说明，准备阶段需完成三项核心工作。

1、项目合法性审查。建设单位必须确保工程项目已具备法定前置条件，包括取得建设工程规划许可证、施工图设计文件审查合格书、资金落实证明等文件。根据《建筑法》第八条规定，申请领取施工许可证应当具备的条件中，明确包含有满足施工需要的施工图纸及技术资料。实践中，部分建设单位在尚未取得施工许可的情况下先行签订监理合同，此类合同虽不因前置程序缺失而当然无效，但可能导致监理服务周期无法确定，构成重大履约风险。审查周期通常为5-7个工作日，审查重点包括立项批复文件、规划许可范围与工程内容的一致性。

2、监理单位资质核验。建设单位应当对拟委托的监理单位进行资质合规性审查。根据《工程监理企业资质管理规定》，监理企业资质分为综合资质、专业资质和事务所资质三个序列，其中专业资质又划分为甲级、乙级、丙级。委托的监理业务范围必须与监理单位资质等级相匹配，例如甲级资质可承担所有专业工程类别建设工程项目的工程监理业务，而乙级资质则有一定规模限制。核验内容包括企业资质证书有效期、注册监理工程师人数及专业配置、近三年内同类工程业绩等。核验过程应形成书面记录，由建设单位法务部门或工程管理部门存档备查。

3、监理服务需求明确。建设单位需组织内部技术、造价、法务等部门共同编制《监理服务需求说明书》，明确监理工作范围、服务期限、质量目标、安全目标等核心要素。该文件作为后续合同谈判的基础性技术文件，其编制质量直接影响合同条款的精确性。说明书应具体列明监理服务涵盖的施工阶段、保修阶段服务内容，明确是否需要承担平行检验、造价控制等附加服务。编制周期视项目复杂程度而定，一般住宅项目需3-5个工作日，大型公共建筑可能需要2-3周。

二、合同磋商阶段的法定程序

磋商阶段是监理合同订立的核心环节，直接决定双方权利义务的配置格局。根据《民法典》第四百七十一条规定，当事人订立合同，可以采取要约、承诺方式或者其他方式。监理合同磋商应遵循以下法定步骤。

1、要约邀请与要约发出。建设单位通常通过招标方式确定监理单位，此过程构成要约邀请。根据《招标投标法》规定，依法必须招标的项目，监理服务单项合同估算价在100万元人民币以上的，必须进行招标。招标公告发布后，监理单位提交的投标文件构成要约。在非招标项目中，建设单位直接向特定监理单位发出《监理委托书》或《合作意向书》构成要约。要约内容必须具体确定，包含合同主要条款，并表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。实务中，要约发出前应由法律顾问审核，确保条款无重大遗漏或歧义。

2、实质性条款谈判。双方应就合同实质性内容进行充分协商，包括监理服务范围、服务期限、酬金计取方式、违约责任等。根据《民法典》第四百八十八条规定，有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。谈判过程应形成《会议纪要》或《谈判备忘录》，由双方授权代表签字确认。特别需要注意的是，监理酬金的计取方式必须符合《建设工程监理与相关服务收费管理规定》，采用政府指导价或市场调节价，并在合同中明确约定调整机制。

3、承诺作出与合同成立。监理单位对建设单位要约作出同意表示即构成承诺。承诺应当以书面通知方式作出，并在要约确定的期限内到达要约人。根据《民法典》第四百八十三条规定，承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。在监理合同订立中，双方通常约定自双方法定代表人或授权代理人签字并加盖公章后合同成立。承诺作出前，监理单位内部应完成合同评审程序，由法务、财务、技术等部门对合同风险进行评估，形成《合同评审表》。

三、合同文本的实质要求

监理合同文本的编制质量直接决定合同履行效果与争议解决效率。根据《建设工程监理合同（示范文本）》及《民法典》相关规定，合同文本必须满足以下实质要求。

1、主体条款的完整性。合同首部必须准确载明双方当事人的法定名称、住所、法定代表人等信息。建设单位必须是依