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长沙市城中村改造中的土地利用：困境、突破与展望

一、引言

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

随着中国城市化进程的加速，城市规模不断扩张，大量原本位于城市边缘的乡村地区逐渐被纳入城市建成区，形成了独特的城中村现象。城中村在空间形态、社会结构、经济活动等方面与周边城市区域存在显著差异，成为城市发展中的特殊区域。这些区域通常建筑密度高、基础设施薄弱、环境卫生差，不仅影响城市的整体形象和品质，也给居民的生活带来诸多不便，同时还存在一定的安全隐患。据统计，全国35个大城市中，尚有170万套城中村和50万套危旧房需要进行改造。

长沙市作为中部地区的重要城市，在城市化进程中也面临着城中村问题的挑战。近年来，长沙市城市建设取得了显著成就，但城中村的存在依然是城市发展中的短板。如天心区的大托铺街道、湘江新区坪塘街道的红桥村等区域，都存在着基础设施落后、居住环境差等问题，严重影响了居民的生活质量和城市的可持续发展。随着城市的进一步发展，对这些城中村进行改造已成为必然趋势。2024年，红桥—双湖—莲花山—桃花岭村城中村改造项目启动，涉及区域占地17493亩，预计征拆1884户、安置6692人，这一项目的实施，标志着长沙市城中村改造工作进入了新的阶段。

1.1.2研究意义

本研究对于长沙市的城市发展、土地资源利用以及居民生活改善等方面都具有重要意义。

在城市发展方面，城中村改造有助于提升城市形象和品质，优化城市空间布局，促进城市的可持续发展。通过改造，可以消除城市中的破旧区域，建设现代化的城市社区，提升城市的整体形象和吸引力。合理规划和利用城中村土地，能够完善城市功能分区，提高城市的运行效率。

对于土地资源利用而言，城中村土地往往存在利用效率低下、布局不合理等问题。通过科学的改造规划，可以实现土地的集约利用，提高土地的经济价值。对城中村土地进行重新开发和利用，能够为城市的发展提供更多的土地资源，满足城市建设的需求。

从居民生活改善的角度来看，城中村改造能够改善居民的居住条件，提高居民的生活质量。改造后的社区将配备完善的基础设施和公共服务设施，如道路、排水、供电、供气、学校、医院等，为居民提供更加便捷、舒适的生活环境。改造还能够促进就业，增加居民收入，提升居民的幸福感和获得感。

1.2国内外研究现状

1.2.1国外研究现状

国外在城市更新、土地利用等相关领域的研究起步较早，取得了丰富的成果。在城市更新方面，现代意义上的城市更新起始于工业革命，经历了不同的发展阶段。20世纪50-60年代，美国发起了“消除贫民窟”的运动，此后，各个国家相继发起了大规模推倒重建式的城市更新运动。20世纪70年代之后，西方国家逐渐意识到大规模的推倒重建并不能一劳永逸地解决城市问题，开始转为小规模、渐进式和分阶段的城市更新。当前，城市更新研究更加注重人本思想和可持续发展思想，从绅士化、创意城市、可持续发展、收缩城市等多个方面进行深入探讨。

在土地利用方面，国外学者对土地利用规划、土地资源管理、土地价值评估等方面进行了广泛研究。他们强调土地利用的合理性、高效性和可持续性，通过制定科学的土地利用规划，优化土地资源配置，提高土地利用效率。一些学者还关注土地利用与城市发展、生态环境之间的关系，探讨如何实现土地利用的经济效益、社会效益和生态效益的统一。

这些研究成果为长沙市城中村改造提供了一定的借鉴。例如，在改造过程中，可以借鉴国外渐进式更新的理念，避免大规模的拆迁重建，减少对居民生活的影响；注重人本思想，充分考虑居民的需求和利益，提高居民的参与度；强调可持续发展，注重生态环境保护，实现城市的绿色发展。

1.2.2国内研究现状

国内对城中村改造和土地利用的研究也较为丰富。学者们对城中村的定义、特征、成因、改造模式等方面进行了深入分析。普遍认为城中村是在城市化进程中，由于受城乡土地产权以及流转限制等的影响，形成的位于城市建成区或城乡结合部，被城市建设用地包围或半包围的、没有或是仅有少量农用地的村落。城中村存在土地利用方式多样且低效、土地利用密度过高、土地利用方式的多样性和合法性问题等。

在改造模式方面，以拆迁安置为核心的开发模式依然是主要形式，但随着时间的推移，越来越多的城市开始尝试更新模式和综合开发模式，其中包括结合城市规划、经济发展和社会稳定的多方共建模式。一些地区在城中村改造中取得了一定的成果，通过合理规划和改造，实现了土地资源的再开发，提升了城市形象，改善了居民的生活条件。

对于长沙市城中村改造的研究，虽然已经取得了一些进展，但仍存在不足。现有研究多侧重于宏观层面的分析，对具体改造项目中的土地利用问题、利益协调机制等方面的研究还不够深入。对长沙市城中村改造的特色和实际需求的关注也有待加强，需要进一步结合