【东方-2026研报】把握长期趋势，拥抱短期行情.pdfVIP

行业研究|行业周报

房地产

看好（维持）

把握长期趋势，拥抱短期行情国家/地区中国

行业房地产行业

报告发布日期2026年02月11日

核心观点

⚫与市场不同的观点：

1.近期部分核心城市挂牌量下降、价格企稳引发市场对于周期拐点的期待，但我们

认为仍需观察。首先，改善城市样本并不充裕，主要以上海、南京为代表，深圳等

核心城市压力仍大。其次，近期楼市改善有其特殊原因，以上海为例，今年春节较

晚导致部分小阳春需求前置，房价急跌半年、近期的政策宽松预期也促成了部分观

望需求入市，叠加供给端挂牌量的下降，最终促成了楼市企稳。需要指出的是，上

海去年四季度以来的挂牌量下行是价格急跌后成交量上行，部分房东接受不了过低

吴胤翔执业证书编号：S0860526010001

的价格而撤牌，新增挂牌量小于撤牌+成交量所致。而近期挂牌量的下滑则有季节性

原因，每年临近春节挂牌量都会有所下滑，预计春节后将会回升。此外，今年上海

wuyinxiang@

还将迎来首次限售房的大规模集中解禁，届时将对市场形成冲击。我们认为，5月

王仲尧执业证书编号：S0860518050001

是非常重要的楼市真实景气度观测节点。

香港证监会牌照：BQJ932

2.年初以来《求是》等官媒的发文引发市场对于政策转向和新一轮大规模房地产救wangzhongyao1@

市政策的期待，但我们认为政府对房地产的政策思路并无实质变化。根据我们对过021

往政策思路的理解结合近期的解读，政策总体方向依旧是防风险、保民生、去金融

化，对出险房企的处置原则依旧是市场化、法制化。《求是》虽然肯定了房地产行

业的金融属性，但并不意味着要强化金融属性。从资管新规到三道红线再到贷款集

中度管理，政府对于房地产行业去金融化的决心是持续和深刻的。尽管思路未变，

由于去年下半年核心城市景气度加速下跌，今年楼市逆周期调节力度边际趋强亦是

确定的。我们判断，下一阶段可能的政策中心将围绕以城市更新为重心的三大工程

展开，结合部分高能级城市购房门槛的进一步松动，如社保年限宽松以及落户资格

宽松等，但市场期待的深度降息、大规模收储等政策我们判断仍有较大落地难度。

⚫周度跟踪：

1.二手房：部分城市挂牌价边际改善，持续性有待观望，在我们重点观测的50个样

本中，本周共有沪广深及15个二三线城市挂牌价触底反弹，触底时间均位于今年1-

2月，上海反弹幅度较为明显