某房地产营销策划思路.docxVIP

名目

筹划前言

筹划目的

筹划依据

筹划思路

筹划内容

筹划篇

筹划前言

以人为本，首先尊重人，然后取悦人。

复合地产不是简单的地产与其他产业的叠加，不同于纯粹拼价格的血战，它是建立在对消费行为习惯的了解，和创新生活方式的根底上，将房地产业和其他关联产业有机整合，从而将某种既具有号召性又具有贴近性的生活方式完整地表达在房地产的、开发、运营和效劳的整个流程之中。

成功的地产复合应表达在开发理念、功能价值、生活体验，系统工程，开发模式，资源整合六大层面。

本工程结合合胖的都市，开始进行了房地产业与健康、教育、商务、文化、旅游等多产业的结合，并拥有了国际性、共需性、唯一性三个特色，由开发商上升到都市运营商的角色。

整合推广是个一体化的运作过程，从报纸广告、电视广告，电台广告，到公关活动，现场包装，宣传资料，创新应贯彻到每一个环节中往，最后只要产品没有咨询题，成功完成能够期待。

筹划目的

不同的时期，拥有不同的筹划目的。但筹划的最终目的可不能改变。要完成这一目标，必须通过一个紧密协调的过程来完成。在那个过程中不断积存与完善，力求到达营销筹划的最终目的：

◆引导消费促进销售

在那个过程中，时期性筹划目的为

1、塑造本工程整体品牌形象，为后期的营销推广树立良好的品牌形象。

2、瞄准目标人群，有效地进行工程产品的营销推广。

3、树立开发商的企业形象，为其后续产品的推出奠定良好的市场根底。

筹划依据

给我一个支点，我能够撬起地球。

筹划的依据来源于市场。

市场，瞬息万变。

因为，市场上的产品，在不断更替。

因此：

产品，确实是根基筹划的依据，是支撑起整个营销的支点。

立足产品，才有有效筹划的可能。

筹划整体思路

筹划的思路来源于消费者。

针对消费者做出的产品是有市场根底的产品。

针对消费者做出的产品是有市场前景的产品。

针对消费者做出的产品确实是根基能够在市场上顺利实现销售的产品。

因此，全然的筹划思路是：

1、我们的产品是什么？

2、我们产品的消费者是谁？

3、我们如何样针对消费者进行产品的营销推广？

筹划内容

〔一〕地块篇

1、地块概述

本工程地块位于312国道〔至南京、芜湖、马鞍山、蚌埠〕与南淝河交汇处，共3000亩地。地块较为平坦，据目测，整个地块的上下落差不超过3米，地块中有丰富的水资源，还有大片的绿色生态植被。地块的还有一些建筑因拆迁而没有完全迁走。地块外表覆盖大量草和、灌木、小树。

2、地块分析

位置：本地块位于312国道旁，东有南淝河。位于都市的东南上风口。

交通：目前该地块公共交通极不便，临时没有公交线路，通往市内。但由于临近主干道312国道，进出城较为便捷。

配套：四面目前均为未开发土地，只有少量的农村和生活设施。周边生活配套较少，距离本工程约5公里处有江淮汽车厂。今后都市中，本地块属于为今后都市住宅的用地。

环境：周边没有成熟的生活配套，且交通不便，整体环境较零乱。

〔二〕工程概述篇

1、工程概述

本工程占地面积约3000亩，总建筑面积约160万平方米。容积率为0.8，60%的生态公园，小区的景瞧设计以水系为中心。

工程分析

本工程占地面积较大，容积率低，绿化率高，有丰富的水景资源。建筑产品将以独栋不墅、花园洋房为主。应该讲，如此的产品在合胖应该是属于最高端的产品。该产品的目标市场应该是合胖消费金字塔的最顶端局部。

3、工程建议：

工程的规模、地块资源和特不的地理位置，在我们工程的开发和上建议引进“复合地产模式〞，即：高尔夫概念+房地产〔居住〕。

〔三〕市场篇

1〕市场概述

合胖的不墅市场，市区要紧集中在西区大蜀山和董展水库四面，市郊要紧是有双凤湖元一高尔夫不墅。如新加坡花园城、金色池塘、绿城桂花园、和庄、维多利亚不墅、瞧园小区等楼盘。且要紧以联排、叠加不墅为主。普遍规模较小，特别大一局部是在与多层、小高层混合在一起。不墅的户型也以200㎡左右为主，总价约在60万—200万之间，以100万左右为主。

市场分析

合胖的不墅市场，要紧集中在自然风景较为漂亮的西区，这也符合不墅这种产品对景瞧的要求。要紧产品为联排、叠加不墅。总价也较低。应该讲，合胖真正意义上的不墅区还没有形成。然而仅有不墅概念差不多不能吸引足够的市场关注和支撑工程，因此必须引进新的概念。

精准的定位关于任何一个房地产工程而言是至关重要的。

在确定了整体定位的根底上，进行有效的筹划与推广，最终有效完成产品品牌的建立与市场往化的完成。

1.1工程市场定位

市场定位

合胖第一座国际化高尔夫生活示范城

第一座：显示工程的唯一性和规模。

高尔夫生活：显示工程的理念和品质。

示范城：昭示我们提供的是生活与休闲、娱乐、商务相结合的完美标准，堪称范本。

市场定位原那么

源于市场高于市场引导市场

好的产品，往往都遵循如此的市场原那么：

市场上有什么？

市场上缺什么？

我