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厦门房地产市场形势分析报告

一、2003年房地产市场运行全然情况：

〔一〕市场需求情况：

土地一级市场

2003年的商品住宅建设用地需求量为64.53万平方米，可建建筑面积154.87万平方米，而往年商品住宅建设用地需求量为203.97万平方米，可建建筑面积是581.31万平方米,与往年相比下落了73.35%。

商品房需求量

2003年商品房预售批准量为301.83万平方米，其中住宅222.89万平方米，比往年同期的289.68万平方米上升了4.2%。住宅与往年同期的221.34万平方米全然持平。需求节奏与往年相近，根基上一、二、三季度量较少，四季度需求量偏大。

商品房需求结构

各类商品房的需求结构与往年相差不大，分不为住宅74％，商场10％，写字楼3％，工业用房1％，车库8％，不墅3%,其他1％。

〔二〕成交行情：

截止12月底，厦门市商品房销售面积总量为329.53万平方米，首次突破300万大关，比2002年上升了14％，超出本年批准预售面积17.7万平方米，消化了一些空置房。成交总金额136.7亿元，比往年同期上升了31%。成交均价也由往年的每平方米3597元上升到今年的每平方米4148元，比2002年每平方米上升551元，涨幅达15%。其中商品住宅销售面积总量为269.55万平方米，成交金额为102.05亿元，比往年同期分不上升了9%、26%，成交均价由往年的每平方米3287元上升到今年的每平方米3786元，上涨幅度15%。

从今年商品房的季度的量、价走势上，可明显瞧出，我市商品房的季度成交量、均价相关于往年高出一个台阶，在一个相对高的平台上动摇。如图1、图2示：

其中，商品居住用房〔住宅和不墅〕销量的季度分价走势呈如下要紧特点：1、成交面积最大的价格区间在3000-4000元，占总量的41%-52%，其走势较往年有所下滑。2、3000元以下的商品居住用房不管是面积销量走势，依旧占总面积销量的比例走势均呈下落趋势。今年较往年销量比例明显减少。3、单价区间在4000-5000的商品居住用房在今年呈显著上升走势。4、单价区间在5000元以上的居住用房所占比例尽管最小，但从走势图上可瞧出其缓缓的上升趋势。如图3、图4示。

从今年岛内、外商品住宅销售数据瞧，厦门岛内、外的商品住宅单价相差在1600元以上，今年岛外的销量比例呈逐季上升走势，岛内、外销量比例约为1：0.2。要紧数据如下表1所示。

2003年厦门市岛内、外住宅销售季度数据〔不包括不墅〕表1

季岛内面积

〔万平方米〕岛内均价

〔元/平方米〕岛不处积

〔万平方米〕岛外均价

〔元/平方米〕岛内、外价差

2003年1季度543797721301667

2003年2季度5839171222691648

2003年3季度5040011122981703

2003年4季度5741471226081539

2003年累计21939664323491617

截止12月底，厦门市房地产三级市场〔二手房〕交易面积总量为141.93万平方米，成交金额32.95亿元，比往年同期的89.92万平方米、19.56亿元分不上升了58%、68.5%。成交均价也由往年的2175元/平方米上升到今年的2322元/平方米，上涨幅度6.8%。其中居住用房〔包括住宅、房改房和不墅〕交易面积为104.23万平方米，占总交易量的74%，成交金额为25.74亿元，比往年同期分不上升了63%、77%，成交均价由往年的每平方米2241元上升到今年的每平方米2423元，上涨幅度8%。

总之，今年厦门市房地产二、三级市场较往年又上升了一个台阶，持续了近年来的旺盛态势。商品居住用房与二手居住用房交易频繁程度比约为1：0.4，三级市场仍有较大的开展空间。房地产市场日趋爽朗，市场机制、政策推动力明显发扬作用，商品房市场需求结构全然呈现良性开展态势。

〔三〕房地产业与国民经济协调开展情况

截止到10月，我市房地产投资额为63.5992亿元，同比增长29.17%，固定资产投资额149.5563亿元，同比增长13.21%，GDP总量为624.7482亿元，同比增长18.1%，因此，房地产投资占定资产的比重为42.53%，占GDP的比重为10.18%，可见房地产业已是我市的支柱产业。

〔四〕存在要紧咨询题

1、土地需求的宏瞧调控力度不够，还无法通过公开的土地需求方式调控市场房价。由于历史缘故，目前大局部的商品房用地依旧历史遗留的协议出让用地，采取公开招标、拍卖、挂牌方式出让的用地比例特别小。只有待这局部协议用地清理完成，政府的土地需求调控之手才能有效发扬作用。

2、大型商场、写字楼和车库销售缓慢，其空置情况比立严重，需出台相应政策引导消化，数据如下表示：

厦门市历年各类商