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研究报告

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商业地产奥特莱斯模式分析

一、奥特莱斯模式概述

1.奥特莱斯定义及起源

奥特莱斯作为一种独特的商业模式，起源于20世纪50年代的美国。它最初是为了处理过剩库存而设立的一种零售形式，主要目的是以低于传统零售商的价格向消费者销售品牌折扣商品。据统计，美国第一个奥特莱斯——WoodburyCommonPremiumOutlets，于1962年开业，当时主要以折扣服装店为主，吸引了大量消费者前来购物。随后，奥特莱斯在美国迅速发展，逐渐成为全球范围内广受欢迎的零售业态。

奥特莱斯在发展过程中逐渐形成了自己独特的经营模式和品牌组合。它通常位于城市郊外，占地面积较大，集成了众多知名品牌的折扣店。根据美国奥特莱斯协会（OIA）的数据，截至2020年，美国奥特莱斯已经拥有超过500个奥特莱斯，年销售额超过1000亿美元。其中，最受欢迎的奥特莱斯包括TangerOutlets、WoodburyCommonPremiumOutlets和OrlandoPremiumOutlets等。

奥特莱斯的成功不仅仅局限于美国，它在全球范围内也得到了广泛传播。例如，中国的奥特莱斯市场在21世纪初开始迅速扩张，目前已有超过200个奥特莱斯项目。其中，上海青浦奥特莱斯、北京大兴奥莱、深圳东部华侨城奥莱等成为中国奥特莱斯市场的佼佼者。以上海青浦奥特莱斯为例，自2009年开业以来，已累计吸引超过6000万人次游客，年销售额超过30亿元人民币。这些案例充分展示了奥特莱斯在全球范围内的强大生命力和市场潜力。

2.奥特莱斯与传统商业地产的区别

(1)奥特莱斯与传统商业地产在选址策略上存在显著差异。奥特莱斯通常位于城市郊区或高速公路附近，便于吸引周边城市和地区的消费者。这种选址方式有利于降低租金成本，同时也能提供更大的空间来容纳更多的店铺和顾客。相比之下，传统商业地产更倾向于位于城市中心区域，以便于吸引城市中心居民和游客。这种选址策略往往导致租金成本较高，但能够更好地满足消费者对便利性的需求。

(2)在经营模式上，奥特莱斯与传统商业地产也有显著不同。奥特莱斯以销售品牌折扣商品为主，其店铺组合通常包括多个知名品牌的折扣店，形成规模效应。这种模式使得奥特莱斯能够吸引大量消费者，形成购物热潮。而传统商业地产则更注重提供多样化的购物、餐饮、娱乐等服务，以满足消费者多样化的需求。在传统商业地产中，店铺组合可能包括高端品牌、快时尚品牌、餐饮娱乐等多种业态。

(3)在运营管理方面，奥特莱斯与传统商业地产也存在差异。奥特莱斯通常采用统一的运营管理方式，强调品牌折扣和价格优势。其运营管理重点在于提升顾客体验，优化购物流程，以及控制成本。传统商业地产则更注重业态组合、品牌定位和商业氛围的营造，运营管理上更加多元化。此外，奥特莱斯在营销策略上更注重促销活动和节假日营销，而传统商业地产则更注重长期的品牌建设和市场推广。

3.奥特莱斯在中国的发展历程

(1)奥特莱斯在中国的发展可以追溯到21世纪初。2001年，北京大兴奥特莱斯作为中国大陆首个奥特莱斯项目开业，标志着奥特莱斯模式在中国市场的初步尝试。随后几年，奥特莱斯在中国市场逐渐升温，多个项目相继落地。例如，上海青浦奥特莱斯、深圳东部华侨城奥莱等项目的成功开业，进一步推动了奥特莱斯在中国的发展。

(2)2008年北京奥运会后，中国奥特莱斯市场进入快速发展阶段。随着居民消费水平的提升和休闲旅游的兴起，奥特莱斯逐渐成为消费者购物和休闲的新选择。在此期间，中国奥特莱斯数量迅速增长，从最初的几家发展到几十家。与此同时，奥特莱斯在选址、品牌组合、运营管理等方面也不断优化，提升了消费者的购物体验。

(3)近年来，中国奥特莱斯市场呈现出多元化发展趋势。一方面，奥特莱斯项目逐渐从一线城市向二线城市乃至三四线城市拓展，满足了更多地区消费者的需求。另一方面，奥特莱斯在业态组合、品牌定位、营销策略等方面不断创新，如引入餐饮、娱乐、儿童教育等配套服务，打造综合性休闲购物目的地。此外，随着电商的崛起，中国奥特莱斯也在积极拥抱数字化，通过线上平台拓展销售渠道，提升品牌影响力。

二、奥特莱斯市场分析

1.奥特莱斯市场现状

(1)根据中国奥特莱斯协会（COA）发布的数据，截至2021年，中国奥特莱斯市场规模已超过1000亿元人民币，成为全球增长最快的奥特莱斯市场之一。其中，一二线城市奥特莱斯销售额占比超过60%，三四线城市则贡献了剩余的市场份额。以上海青浦奥特莱斯为例，自2009年开业以来，年销售额持续增长，已成为华东地区最具影响力的奥特莱斯之一。

(2)在品牌组合方面，中国奥特莱斯市场呈现出多元化趋势。目前，中国奥特莱斯吸引了包括国际知名品牌和国内一线品牌在内的数千个品牌入驻。其中，国际品牌如耐克、阿迪达斯、G