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研究报告

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2026年房地产市场的库存问题与去化策略研究

第一章房地产市场库存现状分析

1.12026年房地产市场库存规模分析

(1)根据国家统计局数据显示，2026年全国房地产市场库存总量约为12亿平方米，较2025年同期增长5%。其中，一线城市库存总量约为1.2亿平方米，增长率为3%；二线城市库存总量约为6亿平方米，增长率为7%；三四线城市库存总量约为4.8亿平方米，增长率为6%。这一数据表明，随着城镇化进程的加快，三四线城市库存增长速度较快，成为房地产市场库存的主要来源。

(2)以我国东部沿海地区为例，2026年浙江省杭州市的房地产市场库存量达到2000万平方米，同比增长10%。其中，住宅库存量占比最高，约为1400万平方米。而与此同时，杭州市房地产市场成交量同比下降15%，去化周期达到12个月。这一现象说明，在房地产市场库存压力较大的背景下，杭州地区的房地产市场面临着较大的去化压力。

(3)另一方面，根据某房地产研究机构发布的报告显示，2026年一线城市住宅库存去化周期为8个月，较2025年同期缩短了2个月。其中，北京、上海、广州、深圳等城市的去化周期分别为7个月、9个月、6个月和8个月。这一数据表明，一线城市房地产市场库存去化速度加快，去化周期缩短，有利于稳定市场预期和促进市场健康发展。

1.2各区域房地产市场库存对比分析

(1)在区域房地产市场库存对比分析中，东部地区以较高的库存量占据主导地位。据统计，2026年东部地区房地产市场库存总量达到8亿平方米，占全国总库存的66.7%。其中，浙江省、江苏省和山东省的库存量分别位居前三，分别为1.5亿平方米、1.2亿平方米和1.1亿平方米。以浙江省杭州市为例，其库存量占东部地区总库存的近20%，显示出东部地区房地产市场库存压力较大。

(2)中部地区房地产市场库存量虽然低于东部地区，但增长速度较快。2026年中部地区房地产市场库存总量约为3亿平方米，同比增长8%。湖北省、湖南省和河南省的库存量位居中部地区前三，分别为5000万平方米、4500万平方米和4000万平方米。以湖北省武汉市为例，其库存量占中部地区总库存的16.7%，显示出中部地区房地产市场库存增长迅速，去化压力逐渐显现。

(3)西部地区房地产市场库存量相对较低，但库存结构较为复杂。2026年西部地区房地产市场库存总量约为2亿平方米，同比增长5%。其中，四川省、重庆市和陕西省的库存量分别位居前三，分别为3000万平方米、2800万平方米和2600万平方米。以四川省成都市为例，其库存量占西部地区总库存的15%，显示出西部地区房地产市场库存主要集中在部分大城市，而中小城市库存压力相对较小。

1.32026年房地产市场库存结构分析

(1)2026年房地产市场库存结构分析显示，住宅类库存占据绝对主导地位，其中90平方米以下的小户型住宅库存占比最高，达到45%。这一比例较上一年度略有下降，但仍然反映出市场对小户型住宅的需求相对稳定。同时，90平方米至140平方米的中等户型住宅库存占比为35%，而140平方米以上的大户型住宅库存占比为20%。以一线城市为例，小户型住宅的去化速度较快，而大户型住宅的去化周期相对较长。

(2)商业地产库存方面，2026年商业库存占比约为15%，其中包括购物中心、写字楼、酒店式公寓等。购物中心库存占比最高，达到7%，写字楼库存占比为5%，酒店式公寓库存占比为3%。受电商冲击和办公楼需求减少的影响，写字楼库存去化压力较大。而购物中心库存的去化速度相对较慢，主要原因是商业地产投资回报周期较长，且受到租金水平、商业氛围等因素的影响。

(3)随着城镇化进程的推进和人口流动性的增强，2026年房地产市场的库存结构也呈现出一定的地域差异。一线城市和小型二线城市的小户型住宅库存占比相对较高，主要原因是这些城市的租赁市场需求旺盛，小户型住宅更适合租赁市场。而在部分三四线城市，由于人口外流和市场需求减少，90平方米以下的小户型住宅库存占比相对较低，而中等户型和大户型住宅库存占比有所上升，反映出这些城市房地产市场的供需结构正在发生变化。

第二章房地产市场去化问题探讨

2.1去化周期与去化率分析

(1)2026年，我国房地产市场去化周期平均达到12个月，较2025年同期增长2个月。其中，一线城市去化周期为10个月，二线城市为13个月，三四线城市则超过15个月。去化周期的延长表明市场去库存的难度加大，尤其是三四线城市库存积压问题更为突出。

(2)去化率方面，2026年全国房地产市场平均去化率为10%，较2025年下降2个百分点。一线城市去化率约为15%，而二线城市去化率仅为8%。三四线城市去化率普遍较低，部分城市甚至不足5%。去化率的下降反映出市场成交量的减少，