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2026年建筑估价师面试题及答案

一、单选题（共5题，每题2分，共10分）

1.某商业综合体项目，采用成本法估价，已知其重置成本为8000万元，功能折旧为500万元，经济折旧为300万元，则该项目的评估值为多少万元？

A.8000

B.7500

C.7800

D.8300

2.在房地产估价中，以下哪种方法最适合评估租赁型住宅的市值？

A.成本法

B.收益法

C.市场法

D.收配法

3.某城市核心区土地出让，采用“招标+拍卖”方式，其地价评估应重点考虑的因素是？

A.土地用途限制

B.周边商业配套

C.交通可达性

D.以上都是

4.某在建工程因政策调整停建，其价值评估应优先采用哪种方法？

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.清算法

5.某工业厂房租赁合同约定租金按年支付，年租金为100万元，假设折现率为6%，则该厂房未来5年租金的现值约为多少万元？

A.421.24

B.563.40

C.627.40

D.736.50

二、多选题（共5题，每题3分，共15分）

1.影响房地产价值的经济因素包括哪些？

A.人口增长

B.城市规划调整

C.金融政策利率

D.自然灾害风险

E.周边企业入驻

2.采用市场法估价时，选择可比案例应满足哪些条件？

A.区域相似性

B.交易日期接近

C.房地产类型一致

D.交易方式合理

E.成交价格真实

3.某商业项目价值评估中，可能涉及哪些成本构成？

A.土地取得成本

B.建筑安装成本

C.开发期间费用

D.销售税费

E.转让税费

4.在评估在建工程价值时，需考虑哪些风险因素？

A.政策变动风险

B.技术停滞风险

C.资金链断裂风险

D.市场需求变化

E.工程延期风险

5.租赁型房地产的收益法评估中，应考虑哪些主要参数？

A.租金水平

B.出租率

C.折现率

D.运营成本

E.租赁期限

三、判断题（共5题，每题2分，共10分）

1.市场法估价时，可比案例的成交价格可直接用于比准，无需修正。（×）

2.成本法估价适用于所有类型的房地产，包括商业和住宅。（×）

3.经济折旧是指因外部环境变化导致的房地产价值损失。（√）

4.拍卖出让土地的地价评估应侧重于竞争性溢价分析。（√）

5.在建工程停建后，其价值可能低于已完成部分的成本。（√）

四、简答题（共4题，每题5分，共20分）

1.简述市场法估价的三个主要步骤。

答：

（1）选择可比案例；

（2）对可比案例进行交易日期、区域因素、个别因素修正；

（3）综合修正后得出评估值。

2.简述收益法中计算净收益的常见方法。

答：

（1）直接法：根据实际租金收入扣除运营成本；

（2）间接法：通过毛租金收入乘以净租金率；

（3）剩余法：适用于开发型项目，通过扣除开发成本后计算收益。

3.简述影响房地产价值的地域因素有哪些。

答：

（1）区位因素（交通、商业、公共服务配套）；

（2）环境因素（污染、绿化、景观）；

（3）政策因素（规划、税收、限购）；

（4）经济因素（产业聚集、就业水平）。

4.简述在建工程价值评估的特殊性。

答：

（1）需考虑工程进度及完工比例；

（2）需分析政策、资金、技术等风险；

（3）可能涉及成本折旧和经济折旧双重影响；

（4）需结合市场接受度判断未来价值。

五、计算题（共3题，每题10分，共30分）

1.某住宅楼建筑面积3000平方米，重置成本为每平方米2000元，因设计缺陷导致功能折旧占重置成本的10%，周边类似物业售价为每平方米5000元。假设无经济折旧，采用成本法评估该住宅楼价值。

解：

重置成本=3000×2000=6000万元；

功能折旧=6000×10%=600万元；

评估值=6000-600=5400万元。

答：评估值为5400万元。

2.某商铺年租金收入80万元，运营成本占租金收入的30%，折现率为8%。假设租赁期无限，求该商铺的评估值。

解：

年净收益=80×(1-30%)=56万元；

评估值=年净收益÷折现率=56÷8%=700万元。

答：评估值为700万元。

3.某在建工程土地成本1000万元，建安成本5000万元，已完工60%，资金成本率5%，剩余工程预计延期1年完工。假设无经济折旧，求该工程评估值。

解：

已完成部分成本=1000+5000×60%=4600万元；

延期成本增加=5000×40%×5%=100万元；

评估值=4600+100=4700万元。

答：评估值为4700万元。

六、论述题（共1题，15分）

结合当前房地产市