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收益法及其运用（一）

一、本章考情分析及本讲考点汇总

本章是重点章，考点的客观题分值在8～9分，有三个一级考点和三个二级考点。出大计算题的概

率大于比较法和假设开发法，与成本法持平。2016年考试第二道计算题虽然是用假设开发法计算的，

但“现状商场的收益价值”是用收益法求解的，2015年两道计算题中都运用了收益法，其中第二道计

算题是用收益法求取“开发完成后价值”，2012年考试中出了一道8分的计算题。

考点汇总

1．【收益法概述】。2009年、2005年考点。

2．【净收益每年不变有限年期公式的应用】。一级考点。2009年、2008年、2005年考点。

3．【净收益按一定数额递增、递减公式的应用】。2016年、2010年、2003年考点。

4．【净收益在前后两段变化规律不同的公式】。2005年考点。

5．【预知未来若干年后价格的公式】。一级考点。2016年、2014年、2011年考点。

二、内容讲解

第六章收益法及其运用

第一节收益法概述

一、收益法的含义

收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘法将未来收益转换为价值得

到估价对象价值或价格的方法。将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。

根据将未来收益转换为价值的方式不同，或者说资本化类型的不同，收益法分为报酬资本化法（direct

capltalization）和直接资本化法（yieldcapitalization）。报酬资本化法是一种现金流量折现法

（discountedcashflowanalysis，DCF），即房地产的价值或价格等于其未来各期净收益的现值之和，

具体是预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或

价格的方法。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得

到估价对象价值或价格的方法，具体称为收益乘数法。

收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向（简称收益导向）来求取房地产的价值或价格。

收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示土地价值的早期购买年法，

即：

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地价＝年地租×购买年

例如，威廉·配第（WilliamPetty，1623－1687）在1662年出版的《赋税论》中写道：“在爱尔

兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租。但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。”后来有了地

地租

租资本化法，即：地价，用它来解释早期的购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现—

利息率

—购买年是利息率的倒数。例如，马克思说：“在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，

这不过是地租资本化的另一种表现。此后，产生了将未来第一年的收益除以资本化率的直接资本化法

（房地产价值＝房地产年收益÷资本化率）及其变化形式的收益乘数法（房地产价值＝房地产年收益

×收益乘数）。再后来，出现了报酬资本化法。

二、收益法的理论依据

收益法是以预期原理为基础的。即房地产当前的价值通常是基于市场参与者对其未来所能产生的

收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。过去的收益往往是预测未来收益的基础和参考，除非外部条

件发生了变化使过去的趋势不再继续下去。因此，为防止实际估价中随意脱离估价对象的实际收益而

预测其未来收益，应调查了解估价对象至少最近3年的实际收益，并在估价对象至少最近3年及当前

类似房地产的收益水平的基础上，合理预测估价对象的未来收益。

史家解读：历史资料是预期的基础。预期收益不是无本之木、无水之源，也不是空穴来风，而是

立足于有据可查的现实或历史资料之上的。即便是外部条件发生了变化，过去的趋势不再继续，预期

收益也不是完全脱开过去资料和数据的重起炉灶。

收益法原理是：如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益期的房地产，预示着

在未来的收益期内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一系列净收益的现值之和等

值，则这笔资金就是该