老旧小区改造项目可行性研究报告.pdfVIP

老旧小区改造项目可行性研究报告

一、项目背景与概况

（一）背景说明

福兴里小区位于XX区中心地带，建成于上世纪90年代初，

是典型的单位制老旧小区。随着城市发展，小区逐渐暴露出建筑老

化、设施陈旧、功能缺失等问题：楼体外墙涂料脱落严重，部分墙

面出现裂缝；屋面防水失效，每逢雨季顶层住户漏雨成灾；给排水

管网锈蚀堵塞，高层水压不足；小区内没有固定停车位，居民“抢

车位”成日常；公共活动空间被私搭乱建占用，老人们只能在路边

晒太阳，孩子们没有玩耍的地方……这些问题不仅影响居民生活质

量，也与XX市“十四五”城市更新规划中“提升老旧小区宜居性”的

目标相悖。

2022年以来，国家发改委、住建部先后印发《“十四五”城镇老

旧小区改造专项规划》《关于推进老旧小区改造配套设施建设的指

导意见》，XX市也出台了《XX市老旧小区改造实施办法》，明

确将“2000年前建成、基础设施落后”的小区纳入改造范围，给予财

政补贴支持。在此背景下，XX区住建局联合XX街道办启动福兴

里小区改造项目，旨在通过系统性改造，解决居民急难愁盼问题，

打造“宜居、宜业、宜养”的社区空间。

（二）项目概况

项目位置：XX区XX路12号，东临XX公园，西接XX小

学，北靠XX菜市场，周边生活配套成熟但内部设施滞后。

项目规模：小区共10栋楼，420户居民，总建筑面积约3.8

万平方米。其中6层步梯楼8栋，4层楼2栋；建筑结构为砖混

结构，抗震等级较低。

改造范围：覆盖建筑本体、基础设施、公共服务、环境景观

四大类，具体包括屋面防水、外墙保温、电梯加装、管网更新、

停车位扩建、社区服务中心建设等内容。

二、居民需求与改造必要性

为精准把握居民需求，项目组于2023年3-4月开展了入户访谈

+问卷调研（发放问卷380份，回收有效问卷365份），结果显示：

居住安全需求：89%的居民反映“墙面裂缝、屋顶漏雨”影响

居住安全，尤其是顶层住户，雨季需用盆接水；76%的居民担心

“砖混结构抗震性差”，希望加固墙体。

生活便利需求：73%的老年居民（60岁以上占比32%）表

示“爬楼梯困难”，迫切需要加装电梯；68%的年轻居民反映“停

车位不足”，每天要花20分钟找车位；55%的居民认为“快递、

外卖存放不便”，现有保安室容量不足，常出现快递丢失情况。

公共服务需求：62%的居民希望“增加养老服务设施”（如日

间照料中心、助餐点），目前小区没有专门的养老场所；51%的

居民希望“完善儿童活动空间”，现有空地被私家车占用，孩子们

只能在楼道里玩耍。

环境品质需求：78%的居民反映“绿化稀疏、垃圾堆积”，小

区内原有绿化带被居民私自开垦为菜地，垃圾点没有分类设施，

夏天异味明显。

从需求侧看，改造是解决居民“痛点”的必然选择；从供给侧看，

改造也是落实城市更新政策、提升城区品质的重要抓手——项目实

施后，可有效填补福兴里小区“功能短板”，让老旧小区重新焕发活

力。

三、改造内容与技术方案

本项目坚持“民生优先、问题导向、适度超前”原则，改造内容

分为四大类12项具体工程，技术方案严格遵循《民用建筑节能设

计标准》《城镇老旧小区改造技术规范》等国家规范。

（一）建筑本体改造：筑牢居住安全底线

1.屋面防水与保温：拆除原有老化防水层，采用“SBS改性沥

青防水卷材+聚苯板保温层”，解决屋顶漏雨问题；同时对女儿墙、

天沟进行加固，防止墙体脱落。

2.外墙修缮与节能：清除原有脱落涂料，采用“无机保温砂浆+

真石漆”做外墙保温（传热系数≤0.6W/㎡K·），既提升建筑节能效

果（预计降低冬季采暖能耗25%），又美化外立面。

3.结构加固：对8栋6层砖混楼的承重墙、圈梁进行碳纤维布

加固，提高抗震等级至7度（符合XX市抗震设防要求）；更换老

化门窗为断桥铝合金窗（隔音量≥35dB），解决窗户漏风、隔音差

问题。

4.电梯加装：在8栋6层楼各加装1部电梯（选用曳引式电梯，

载重量800kg），电梯井采