2025年-【四川】成都驿马河公园商业策划服务方案-98页.docxVIP

成都驿马河公园商业策划服务方案

一、项目认知

（一）城市与区域背景

成都作为新一线城市，商业魅力与生活多样性突出，休闲消费氛围浓厚，茶馆、餐馆、便利店等业态规模位居全国前列，文创、书店、时尚消费等领域实力强劲。龙泉驿区是成都“东进”战略桥头堡，经济总量稳居四川各区第一，拥有近600年置县史，是“中国水蜜桃之乡”、国家级成都经济技术开发区，聚集11家整车企业，汽车产业规模突破千亿，同时承载古驿、汽车、桃花、客家四大文化名片。

区域旅游流量充沛，洛带古镇年游客量696万人次，桃花节日高峰游客量10余万人，但存在“历史悠认知窄、流量大消费浅”的问题，多数景点以观光为主，体验性业态欠缺，过夜经济不足，人均消费低于100元，“驿”主题文化休闲活动处于市场空白。

（二）城市战略导向

公园城市建设：成都首提“公园城市”理念，驿马河公园作为龙泉山绿道建设主要示范项目，纳入《成都市公园城市绿地系统规划》“千园”重点建设片区，全力构建“公园城市”新范式实践标杆。

东进战略布局：成都市“东进、南拓、西控、北改、中优”战略中，东进占据重要地位，东安新城将打造成都东部城市副中心，驿马河公园位于东进核心区域，坐享大运会优质资源。

文化发展规划：成都市“十四五”规划提出推动天府文化场景转化，实现文商旅体深度融合；龙泉驿区聚焦4大特色文化名片，古驿文化位居首位，着力建设世界文化名城先行区。

（三）项目区位价值

驿马河公园有机串联东安新城与龙泉老城区，是连接新旧城市肌理的“生态廊道”，距成都中心城区50km，距双流国际机场51km，周边形成成熟居住片区，毗邻东安新城核心区域，汇聚住宅、教育、商业、医疗等完善配套，3公里半径内人口68.51万人，住宅小区352个，教育配套214个，交通便利性与聚客能力突出，区域价值显著。

（四）项目核心定位

总体定位：国内首座驿文化全业态开放园区、西南首席全龄全时生态示范公园、成都标杆创意激荡艺文体验盛地，以古驿文化为核心IP的文商旅目的型公园——“龙泉之心·驿博园”。

商业定位：结合古驿“场”与“新驿”概念，打造全维度共融性的都市生活能量站、惊喜感体验的社交新聚场、无边界的城市微商业目的地。

二、公园商业模式研究

（一）主流开发模式分析

以公园为导向的城市空间开发模式（POD）日渐兴盛，形成三大主流方向：

公园外+购物中心：依托知名公园，匹配对应购物中心，形成绿地+购物中心叠加创新模式，共享客群，代表案例为杭州西溪湿地公园+西溪印象城。

公园式购物中心/街区：以客群消费习惯为引导，增强商业空间趣味性与体验性，营造自然主题的活力购物综合体，代表案例为曼谷MegaBangna购物中心。

公园绿地内商业：以公园生态绿色为场景，引入情境商业，打造集休闲娱乐、观光生态、文化展示于一体的综合性公园，代表案例为莫斯科高尔基公园、新加坡东海岸公园。

（二）本案模式遴选

结合项目区位（城市次中心，距核心市区1小时左右）、周边配套（居住片区集中，毗邻东安新城）等条件，本案确定为“次中心与居住区的城市公园”模式，采用“开放式绿地+点状目的型业态”，整体开放与主题项目收费相结合，聚焦周边家庭客群与少量游客，兼顾休闲体验与主题消费。

（三）标杆案例借鉴

莫斯科高尔基公园：占地面积2860亩，节假日日均游客15万人，引入时尚潮流业态与灵活空间运用，打造“文、娱、游、社交”复合体系，涵盖车库艺术博物馆、NikeBOX、季节性溜冰场、户外运动场等，通过强品牌招商、主题节庆活动与场景创新，实现公园复兴。

新加坡东海岸公园：占地面积2775亩，年游客量700万人次，以周边居住人群为核心客群，打造大型亲子乐园、多元户外特色运动、在地美食集合，涵盖极限滑板场、儿童无动力游乐场、海鲜餐厅中心、自行车乐园等，门票免费，通过项目租赁与消费实现收益。

（四）模式核心要点

业态组合：以少量引流商业业态为主，兼顾主题与休闲体验，聚焦户外活力运动、美食休闲场景、特色主题游乐三大主力业态。

空间开发：有限建筑空间+精致化、主题化商业，搭配公共开敞空间，通过节庆体系与创景创新提升参与性。

运营策略：公园免费开放吸引客流，核心体验项目收费实现收益，引入强品牌合作，强化室内外空间互动与季节性功能转换。

三、功能分区及产品规划

（一）文化内核挖掘

驿文化是项目核心IP，龙泉驿因驿始、因驿兴、因驿得名，作为川东首驿、东出成都第一驿，承载“驿道、商道、文道”三重内涵：驿道为千年时光的文明见证，商道为商旅往来的繁华媒介，文道为舟车劳顿的欢乐场域。项目以“驿”为核心，构建“驿创、驿趣、驿荟”三大主题板块，实现古驿文化的现代转译。

（二）三大主题板块规划

1.驿创新界（魅力科创段）

核心定位：生态+智慧+产业，汽车产业创新体验基地。

重点产品：

FlyCar主题空间：引入多主题网红临时汽车