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民法典中“居住权”的设立与行使

引言

居住权作为民法典新增的用益物权类型，是我国物权法律体系的重要创新。它以“住有所居”的民生需求为导向，通过法律手段为特定主体提供长期稳定的居住保障，既回应了社会转型期的现实矛盾（如老龄化背景下的以房养老、离婚后弱势方居住保障等），也完善了用益物权体系的制度框架。本文将围绕居住权的设立规则、行使边界及实践争议展开探讨，以期为理解这一制度的核心要义提供参考。

一、居住权的立法背景与制度价值

居住权并非民法典的“全新创造”，其制度渊源可追溯至罗马法中的“人役权”，旨在为特定身份关系的非所有权人（如未继承遗产的家庭成员）提供基本居住保障。在我国，随着经济社会发展，居住领域出现了新的矛盾：一方面，房产价值不断攀升，部分群体（如老年人、离婚后无房一方）难以通过市场途径解决居住问题；另一方面，传统“所有权绝对”观念下，房屋所有权与居住需求的分离缺乏明确法律依据，导致实践中大量纠纷（如老人将房产赠与子女后被要求搬离、离婚协议中“居住权”约定因无法律支撑难以执行）。

在此背景下，民法典将居住权正式纳入用益物权编（第366-371条），其制度价值主要体现在三方面：

（一）保障弱势群体的居住权益

居住权通过物权化的方式，为特定主体（如老年人、未成年人、离婚后无房方）提供比租赁合同更稳定的居住保障。租赁合同受“买卖不破租赁”限制，但租赁期限最长不超过二十年，且租金可能随